나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3635 [1] 대전광역시 중구 문창동 383-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 부사동 소재 '문창초등학교' 남동측 근거리에 위치하고 있는 부동산
으로 주위는 단독 및 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 기존 주택
지대로 북서측 근거리에 충무체육관이 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로 단독주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역(2024-08-07)(문창석교1
구역 재개발정비구역), 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브지붕 2층건물로
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

1층 : 다가구주택(2가구).
2층 : 다가구주택(1가구).

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

건축물대장상 부속건물 단층 창고 및 변소는 현황 소멸된 것으로 보이니 참고하시기 바랍
니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 2층 옥상부분에 이동 및 철거가 용이한 창고시설이 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각, 2층 옥상의 이동 및 철거가 용이한 창고시설은 매각 제외
- 본건 소재 구역은 문창석교1구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역(대전광역시 고시 제2024-197호)으로 지정되어 있음
- 건축물대장상 부속건물(단층 창고 및 변소)은 현황 멸실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3635 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 문창동 383-7

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 296,830,000원

* 토지 면적: 186.40㎡ (약 56.4평)

* 건물 면적: 125.01㎡ (약 37.8평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOO (삼성동새마을금고)

* 건축 연도: 1975년 5월 2일 (건축물대장 기준)

* 건물 구조: 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 건물

* 건물 주용도: 단독주택 (다가구주택)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 중구 문창동에 위치하며, '문창초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 북서측 근거리에는 충무체육관이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로 단독주택부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역(문창석교1구역 재개발정비구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 삼성동새마을금고 근저당 (2016년 10월 4일 접수)

* 등기부상 현황:

* 토지 등기부 요약:

* 근저당권 (삼성동새마을금고, 2016-10-04): 말소

* 소유권 이전 (전재은, 2017-01-02)

* 소유권 이전 (이광훈, 2018-01-12)

* 임의경매개시결정 (삼성동새마을금고, 2025-07-08): 말소

* 건물 등기부 요약:

* 근저당권 (삼성동새마을금고, 2016-10-04): 말소

* 소유권 이전 (전재은, 2017-01-02)

* 소유권 이전 (이광훈, 2018-01-12)

* 주택임차권 (박현옥, 2025-08-18 등기): 말소 (권리순위상 말소 대상)

* 임의경매개시결정 (삼성동새마을금고, 2025-07-08): 말소

* 모든 권리관계는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부를 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* (101호) 한 : 보증금 7,700,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-11, 배당신고 2025-09-03, 대항력 없음.

* (102호) 박 : 보증금 68,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-10-19, 배당신고 2025-07-16, 대항력 없음.

* (201호) 이 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-04-07, 배당신고 2025-09-11, 대항력 없음.

* 노 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-04-07, 대항력 없음.

* 리 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-19, 대항력 없음.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 대전광역시 중구 문창동의 기존 주택가에 위치하고 있으며, 주변으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활 기반이 형성되어 있습니다.

* 문창석교1구역 재개발 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역의 개발 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 문창초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 시내버스 승강장이 인근에 소재합니다.

* 교육시설: 문창초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역 지정: 재개발 사업의 진행 상황, 일정, 개발 계획 등에 따라 향후 건축 및 이용에 제한이 발생하거나 계획이 변경될 수 있습니다. 사업 지연 또는 무산 가능성도 존재합니다.

* 건축물대장상 부속건물 멸실: 건축물대장상에는 단층 창고 및 변소가 기재되어 있으나, 현황 조사 결과 멸실된 상태입니다. 이는 공부와의 차이로, 추후 증축 또는 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 매각 제외 물건: 2층 옥상에 위치한 이동 및 철거가 용이한 창고 시설은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 임대관계: 각 임차인의 보증금 및 차임 정보는 제공되었으나, 전체적인 임대 수익률 산정 및 관리에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 대전광역시 중구 문창동에 소재하는 본 다가구주택은 문창석교1구역 재개발 정비구역으로 지정된 지역에 위치하여 향후 도시 환경 개선 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변은 기존 주택지대로서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 문창초등학교 인근에 위치하여 교육적인 이점도 있습니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 따라서 명도 완료 후에는 소유권 행사에 제약이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 재개발 사업의 진행 과정 및 변동 사항에 대한 지속적인 관심과 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 기대: 문창석교1구역 재개발 사업이 완료될 경우, 지역의 주거 환경 개선과 더불어 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명도 완료 후 즉시 활용 가능성: 인수할 권리가 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 완료 후 즉시 건물을 활용하거나 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 문창초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 매매 사례 조사

* 재개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 예상 완료 시점 파악

* 건물 상태에 따른 수리 예상 비용 산정

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 기간 산정

* 인근 상권 및 임대 시세 조사

* 입찰 시에는 감정가 296,830,000원을 참고하되, 위에서 언급한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.