나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3659 [1] 대전광역시 서구 복수동 611 초록마을1단지 101동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 복수동 소재 ""대전신계초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 1층 101호로서,
-외벽 : 외장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 대로 및 중로 등에 접하고 있으며, 단지 내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-05-09) , 시가지경관지구(일반)(2018-08-10) , 지구단위계획구역(복수지구 토지구획정리사업) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못하여 집합건축물대장상의 건축물현황도와 외관상 건물구조 및 상태의 관찰과 탐문 등에 의하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3659 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건정보

* 소재지: 대전광역시 서구 복수동 611 초록마을1단지 101동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 410,000,000 원

* 토지면적: 62.41㎡ (약 18.88평)

* 토지 지분: 62.4061㎡ (약 18.88평)

* 건물면적 (분양면적): 101.43㎡ (약 30.68평)

* 건물 지분 (전용면적): 101.4315㎡ (약 30.68평)

1.4. 아파트 개요

* 아파트명: 초록마을1단지

* 사용승인일: 2005년 11월 14일

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 464세대

* 본건 층수: 1층 (총 20층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 서구 복수동 소재 "대전신계초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(복수지구 토지구획정리사업)

* 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 나종현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 02월 15일 신한은행 근저당권 (151,200,000원)

* 소유권 이전: 2015년 12월 04일 김재정, 2021년 02월 15일 윤용식 (매매가 380,000,000원)

* 기타 권리: 2021년 03월 15일 김대환 근저당권 (250,000,000원, 말소)

* 경매개시결정: 2025년 07월 07일 김대환 임의경매 (대전지방법원 2025타경3659)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (권리분석상 모두 소멸 예정)

3.4. 등기부 채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 401,200,000원 (근저당 151,200,000원 + 250,000,000원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 정보

* 아파트명: 초록마을1단지

* 준공연도: 2005년

* 규모: 11개동, 464세대

* 최고/최저층: 21층 / 2층

4.2. 주변 편의시설 및 학교

* 교육시설: 대전신계초등학교 (북동측 인접)

* 편의시설: 단지 내 및 주위 근린생활시설 이용 가능

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

4.3. 주차시설

* 총 주차대수: 708대 (지하 655대, 지상 53대)

* 세대당 주차대수: 약 1.52대

5. 잠재적 리스크

5.1. 특이사항 및 주의사항

* 제공된 정보 상 특이사항 및 주의사항은 기재된 바 없습니다.

5.2. 건물 내부 확인 불가

* 이해관계인의 부재 및 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다.

* 내부 상태 및 구조에 대한 정확한 파악이 어려우므로, 현장 방문 시 주의가 필요합니다.

5.3. 임대관계 미상

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. (다만, 임차인 나종현은 대항력 없음)

6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 서구 복수동에 위치한 초록마을1단지 아파트로, 비교적 양호한 주위 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가 3억 6천만 원에서 3억 7천만 원 수준으로 이루어지고 있습니다.

* 감정가 4억 1천만 원 대비 다소 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 건물 내부를 직접 확인하지 못했다는 점이며, 이는 실제 물건의 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 대전신계초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 지하철역 등 대중교통 접근성은 보통 수준이나, 간선도로 접근이 용이하여 차량 이용이 편리합니다.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 11월: 101.4315㎡ (10층) 360,000,000원

* 2025년 9월: 100.9426㎡ (5층) 370,000,000원

* 2025년 12월: 84.9843㎡ (9층) 370,000,000원

* 감정가: 410,000,000원

* 현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 1층이라는 점과 내부 미확인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.