나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502840 [1] 대전광역시 동구 낭월동 산9-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 낭월동 소재 '산내초등학교'북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택,농경지,임야등이 혼재하는 근교산간지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호1,3,5까지 제반차량의 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 제반 교통여건은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 완경사 및 일부 평탄한 임야로서, 자연림 및 비포장 임도로 이용중임. 기호 3 : 부정형의 완경사 임야로서, 자연림 및 일부 단독주택부속토지로 이용중임.. 기호 4 : 부정형의 완경사 임야로서, 자연림 및 일부 단독주택부속토지,분묘등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 지적도상 맹지이나, 기호 5를 통하여 진출입이 가능함. 기호 4 : 지적도상 맹지이나, 기호1,3에 개설된 비포장임도를 통하여 진출입이 가능함. 기호 5 : 남측으로 세로가의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(2012-03-15)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-03-22)(개발제한구역)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법> 기호 5 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(2012-03-15)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-03-22)(개발제한구역)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호 3 및 4 지상에 후첨'지적 및 건물개황도,사진용지;와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

기호 3,4는 공부상 지목은 '임야'이나, 일부가 기호5의 단독주택 부속토지로 평탄하게 조성되어 이용중이며, 기호4의 서측 경계부분에 분묘1기가 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서 사용승인 : 199년 10월 16일 외 벽 : 적연와 치장쌓기 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중이나, 기준시점 현재 '공실'로 추정됨.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,난방설비등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도,사진용지'와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.제시외 건물 및 목록 1,3,4 지상에 식재된 조경수,조경석, 연못 등은 매각 포함
3.목록 4.지상에 소재하는 연고 미상의 분묘 소재함(분묘기지권 성립 여부 불분명)
4.매수보증금은 최저매각대금의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502840 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 낭월동 산9-10

* 용도: 단독주택 (토지는 임야 및 단독주택 부속토지)

* 감정가: 450,716,320 원

* 토지면적: 23,278.00 ㎡ (약 7,041.67평)

* 건물면적 (주건물): 97.65 ㎡ (약 29.54평)

* 건물 제시외면적: 194.00 ㎡ (약 58.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 분묘기지권, 재매각

* 주의사항: 1. 일괄매각. 2. 제시외 건물 및 목록 1,3,4 지상 조경수, 조경석, 연못 등 매각 포함. 3. 목록 4. 지상 연고 미상 분묘 소재 (분묘기지권 성립 여부 불분명). 4. 매수보증금은 최저매각대금의 20%임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 동구 낭월동 소재 '산내초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 근교 산간지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통 여건은 불편한 편임.

* 인접 도로상태: 토지 기호 1,3은 지적도상 맹지이나 기호 5를 통하여 진출입이 가능함. 기호 4는 지적도상 맹지이나 기호 1,3에 개설된 비포장 임도를 통하여 진출입이 가능함. 기호 5는 남측으로 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호 1,3,4,5)는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지에 해당함.

* 주변 시설: 주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 근교 산간지대의 특성상 개별적인 소규모 시설의 존재 가능성은 있음. 상세한 현장 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

* 권리관계: 본건 토지 및 건물 등기부상 근저당권(충절로신용협동조합, 240,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리 및 그 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 등기된 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 주변 거래 사례:

* 2025년 10월, 74.73㎡ (약 22.61평) 연립주택(대호하이츠2, 2012년식)이 1억 3,500만원에 거래됨.

* 2026년 1월, 50.47㎡ (약 15.27평) 다세대주택(맘모스빌라, 1991년식)이 4,000만원에 거래됨.

* 2026년 6월, 50.47㎡ (약 15.27평) 다세대주택(맘모스빌라, 1991년식)이 4,500만원에 거래됨.

* 주변 환경: 본건은 근교 산간지대로서 단독주택, 농경지, 임야가 혼재하는 지역임. 상업시설보다는 자연환경 및 주거지 위주의 환경을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북동측 근거리에 산내초등학교가 소재함.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 근거리 버스정류장이 소재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록 4. 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁의 소지가 있음.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰자들의 참여 동기 및 사정 등을 고려해야 함.

* 건물 노후도: 건물 사용승인이 1999년 10월로, 약 25년이 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한: 개발제한구역, 자연녹지지역 등으로 묶여 있어 토지 활용 및 개발에 제한이 따를 수 있음.

* 현황 이용과 공부상 지목 차이: 토지 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 단독주택 부속토지로 일부 평탄하게 조성되어 이용 중이며, 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

* 제시외 건물: 주건물 면적 외에 194.00㎡(약 58.70평)의 제시외 건물이 소재하므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 낭월동의 근교 산간지역에 위치한 토지 및 단독주택 일괄 경매 물건임. 광대한 토지 면적(약 7,041.67평)이 감정가의 상당 부분을 차지할 것으로 예상되나, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 토지 이용에 제약이 있으며, 임야 지형의 완경사 및 일부 평탄한 임야로 이루어져 있음. 건물은 주건물 97.65㎡(약 29.54평) 외에 194.00㎡(약 58.70평)의 제시외 건물이 소재하며, 현재 공실 상태로 추정됨.

주요 리스크 요인으로는 연고 미상 분묘의 존재 및 분묘기지권 성립 여부 불분명, 재매각 물건이라는 점, 개발제한구역 등으로 인한 토지 활용 제약 등이 있음. 하지만, 대규모 토지를 경매를 통해 취득할 수 있는 기회이기도 함.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지: 약 7,041.67평에 달하는 넓은 토지를 취득할 수 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도 명도 및 협상 필요성이 상대적으로 적음.

* 근교 입지: 대전 시내와 비교적 가까운 근교에 위치하여 접근성 확보 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 450,716,320원입니다.

주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 경우 넓은 토지 면적이 큰 비중을 차지하나, 토지 이용 제한, 재매각, 분묘기지권 성립 여부 불분명 등 여러 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 제공된 거래 사례는 소형 연립/다세대 주택으로, 본건의 대규모 토지 규모와 직접적인 비교는 어렵습니다.

리스크 요인을 종합적으로 고려하고, 재매각 물건임을 감안할 때, 일반적인 경매 낙찰가율을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

추정 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준으로, 약 315,000,000원 ~ 360,000,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

리스크 요인(분묘기지권, 개발제한구역 등)에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.