나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30627 [1] 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 758-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 소재‘상영죽마을’남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간농촌지대임.

교통상황

중소형 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사 계단식 토지로서 답기타(묵답)로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30627 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한마음새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 758-1

용도: 답

토지면적: 4502.00㎡ (약 1362.06평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 202,590,000원

1.3. 특이사항

농지취득자격증명 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 소재 ‘상영죽마을’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

중소형 차량의 접근은 가능하나, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 불편한 지역입니다. 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형의 급경사 계단식 토지로서 현재는 답(묵답)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2015-04-17, 한마음새마을금고, 26,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리 없이 모든 을구 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 관련 권리: 갑1(정태천, 1965-06-25 소유권보존), 갑2(정구홍 외 1명, 2001-06-21 소유권이전), 갑3(홍옥이, 2011-12-29 공유자전원지분전부이전).

* 말소 예정 권리: 을1, 을3(근저당권, 한마음새마을금고), 을2(지상권설정, 한마음새마을금고), 을4(근저당권, 홍광희), 갑6(가압류, 김종배).

* 현재 경매 개시 권리: 갑7(임의경매, 한마음새마을금고, 2025-07-07).

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 117,100,000원입니다. (근저당 26,000,000원 + 32,500,000원 + 36,000,000원, 가압류 22,600,000원)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 인수해야 할 임차인은 없습니다.

3.5. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되나, 등기부요약 상 을2 지상권이 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 충주시 앙성면의 산간농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있습니다. 이는 농업 활동이 주를 이루는 지역 특성을 반영합니다.

4.2. 편의시설 및 접근성

주변의 상업시설이나 편의시설에 대한 정보는 제한적이며, 대중교통 이용이 불편하여 주요 편의시설 접근성이 낮습니다. 차량을 이용할 경우 충주 시내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

4.3. 개발 가능성

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있으나, 현재는 농경지로 이용 중이며 급경사 지형으로 인해 활용에 제약이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

현재 물건지 인근에는 일상생활에 필요한 편의시설이 부족합니다. 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

대중교통 이용이 불편하며, 중소형 차량의 접근은 가능하나 도로 여건이 좋지 않을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

주위는 농경지와 임야, 농가주택이 혼재된 한적한 농촌 지역입니다. 주변에서 폐기물 처리 시설이나 화학 공장 등에 대한 민원이 보고된 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 인접성이나 연관성은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

가장 중요한 리스크 요인으로, 본 물건은 농지(답)이므로 취득 시 반드시 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출이 필요하며, 경작 가능 여부, 진입로 확보 등이 심사 기준이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 활용도 제약

토지가 부정형이고 급경사 계단식 지형이어서 활용에 제약이 있을 수 있습니다. '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 농업 생산성이 낮을 가능성도 있습니다.

6.3. 접근성 및 편의시설 부족

대중교통 이용이 불편하고, 주변 편의시설이 부족하여 생활 편의성이 낮습니다.

6.4. 가축 사육 제한

본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 충주시 앙성면의 농촌 지역에 위치한 답(전)입니다. 주요 특징은 농지로서 취득을 위해서는 반드시 농지취득자격증명이 필요하다는 점이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 토지의 급경사 지형과 묵답 상태, 그리고 불편한 교통 및 편의시설 접근성은 활용도를 제한하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 등기부상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 전부 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 농지법 관련 요건 충족 여부가 낙찰의 성패를 가를 중요한 변수입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실수요자 및 농업인에게 적합

농지 취득 자격을 갖춘 실수요자나 농업인이 시세보다 유리한 조건으로 농지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 현재는 농지로서의 가치에 집중해야 합니다.

8.3. 경쟁률 완화 기대

농지취득자격증명 요구사항 및 지리적 접근성으로 인해 일반 투자자들의 관심이 낮아 경쟁률이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 채권 총액

본 물건의 감정가는 202,590,000원이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 등기부상 총 채권액은 117,100,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

이 물건의 예상 입찰가는 상당 부분 농지취득자격증명 발급 가능성, 토지의 실질적인 활용 가치(급경사, 묵답 상태 등), 그리고 인근 농지 시세에 따라 결정될 것입니다. 현재 제공된 검색 결과에 따르면 충주시 앙성면 인근 농지 시세는 평당 약 9만 원에서 50만 원 사이로 형성되어 있으나, 이는 지목, 위치, 개발 가능성 등에 따라 편차가 큽니다.

9.3. 제언

농지취득자격증명 발급 가능 여부에 대한 철저한 사전 확인과 더불어, 현장 답사를 통해 토지의 정확한 상태와 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 사전 조사 결과를 바탕으로 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.