나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30630 [1] 충청북도 음성군 대소면 태생리 765 대소웰메이드타운 107동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 태생리 소재 ‘음성군산업단지복합문화센터’ 남측 인근방향에 위치하는 부동산(아파트)으로서, 본건의 주변은 북측방향으로 노후된 아파트 단지, 남측으로는 전답지, 서측 방향으로는 저층의 주택가 또는 근린생활시설이 소재함.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북측방향으로 도보 4분 정도의 거리에 노선버스정류장(한양아파트)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 19층 건물로서

외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감
내벽: 타일, 실크벽지 등 마감
창호: 하이샷시 2중창호
바닥: 타일, 강화마루 등

이용상태

침실1,2,3, 거실, 거실, 주방, 발코니, 화장실2, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

지상 및 지하 주차장, 1층 스크린도어, 승강기, 위생 및 급배수설비, 개별난방(도시가스)

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측방향으로 왕복2차선의 포장도로(대화1길)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2020-12-18)(도시지역경계) , 제2종일반주거지역(2024-12-13) , 지구단위계획구역(2015-05-08)(지구단위계획구역) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-02-28)(중(집)3-6)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

이연자: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 8.임
주택도시보증공사: 경매신청채권자로서 임차인 이연자의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30630 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 대소면 태생리 765 대소웰메이드타운 107동 4층 402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 201,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 46.61㎡ (약 14.1평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.89㎡ (약 25.7평) - 분양면적 기준. 전용면적은 별도 확인 필요.

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 충청북도 음성군 대소면 태생리 소재 ‘음성군산업단지복합문화센터’ 남측 인근 방향에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 북측 방향에 노후된 아파트 단지, 남측으로는 전답지, 서측 방향으로는 저층 주택가 또는 근린생활시설이 소재하고 있어 주거 지역과 상업 시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 일반 차량에 의한 접근은 용이합니다.

* 북측 방향으로 도보 약 4분 거리에 노선버스정류장(한양아파트)이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편의성을 제공합니다.

* 제반 교통 편익성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건의 북측 방향으로 왕복 2차선의 포장도로(대화1길)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류 및 중로3류 도로에 접하고 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1: 근저당권 (수협은행, 2019-10-28 접수) 이 말소기준권리로서, 본 경매 절차를 통해 말소될 권리들의 기준이 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 건은 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 물건입니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이연자 (이 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-30

* 확정일자: 2019-10-22

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 이연자의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 이에 따라 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다. 따라서 낙찰자가 이연자 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본 아파트 단지는 주변의 노후된 아파트 단지, 전답지, 저층 주택가, 근린생활시설 등 다양한 용도의 시설들과 혼재되어 있습니다.

* 인근에 ‘음성군산업단지복합문화센터’가 위치하여 관련 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설

* 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 이에 대한 별도의 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본 건은 아파트 단지에 속해 있으며, 주변의 다른 아파트 단지들과 함께 주거 지역을 형성하고 있습니다.

* 일부 노후된 단지가 혼재되어 있어 지역 전체의 연식 등을 고려할 필요가 있습니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 및 인근에 일부 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* '음성군산업단지복합문화센터' 이용이 가능하며, 대중교통을 이용하여 접근 가능한 편의 시설도 존재할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육 시설

* 주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 이에 대한 별도 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수하고 대항력 및 우선변제권을 승계함에 따라, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 다만, 권리관계 승계 내용에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

6.2. 건물 노후화

* 주변에 노후된 아파트 단지가 있다는 점은 본 건 역시 준공연도가 오래되었을 가능성을 시사합니다. 건물 내부 및 외부의 관리 상태에 따라 향후 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획

* 본 건 토지가 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 충청북도 음성군 대소면에 위치한 아파트 경매 건으로, 감정가는 201,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

7.2. 강점

* 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계하여 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 점은 명도 및 금전적 부담을 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

7.3. 고려사항

* 주변 노후 아파트 단지 언급으로 인해 건물 노후화 및 관리 상태를 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

* 지역 개발 계획 등 향후 가치 상승 요인과 함께 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 권리관계

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되므로, 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.2. 실수요 및 임대 목적 적합

* 아파트 물건으로서 실수요자의 실거주 목적은 물론, 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게도 적합한 물건입니다.

8.3. 산업단지 인근 입지

* 음성군 산업단지와 인접한 위치는 관련 산업 종사자들의 배후 주거지로 활용될 수 있는 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

* 예상 입찰가는 감정가 201,000,000원에서 시작합니다.

* 인수되는 임차보증금이 없으므로, 이를 제외한 가격으로 산정합니다.

9.2. 추가 고려사항

* 본 건의 주변 시세, 건물의 실제 상태, 향후 지역 개발 가능성, 그리고 경매 입찰 시 예상되는 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

* 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 방문 및 전문가와의 상담을 통한 심층 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.