나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1401 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 257-12 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 ""음성경찰서"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 읍소재지내 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 서측 인근으로 간선도로 및 시내버스노선이 경유하는 등 제반
교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 필지 북측으로 4차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(1), 제2종일반주거지역(1), 중로2류(폭 15m~20m)(중(집)2-4)(접합)
, 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에는 일반건축물대장 및 등기상 ‘김경진’소유 경량철골구조 판넬지붕 1층 일반
음식점 87.41㎡가 소재하는 바 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

- 본건 지상에 일반건축물대장 및 등기상 김경진 소유 경량철골구조 판넬지붕 1층 일반음식점 1개동 소재하는 바 경매 응찰시 유의 바람
- 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
- 매각시 최선순위 지상권 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1401 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 257-12

용도: 대지

감정가: 135,541,800원

토지면적: 175.80㎡ (약 53.18평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상은 토지이므로 건물 정보는 참고사항임)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 "음성경찰서" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 읍소재지 내 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 서측 인근으로 간선도로 및 시내버스 노선이 경유하는 등 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본건 필지 북측으로 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역(1), 제2종일반주거지역(1)으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권자 정보

본 경매의 채권자는 음성군산림조합입니다.

1.3. 2.등기부 현황 요약

* 소유권: 정희영에서 김경진 외 1명으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2016년 7월 18일자 음성군산림조합의 근저당권(156,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 근저당 및 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부 요약상 지상권(을12, 음성군산림조합, 2016-07-18 설정, 존속기간 30년)이 "인수"로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서 및 특이사항에 "매각시 최선순위 지상권 말소동의서 제출됨"이라는 내용이 명시되어 있어, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 3.임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권 현황

본건은 음성읍 내 상가지대로서, 아파트단지, 오피스텔, 다가구주택 등 주거시설과 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하고 있습니다. 음성경찰서가 인근에 위치하여 관련 유동인구 및 치안 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 지역 내 소비 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설 및 교육시설

본건 소재지는 음성읍 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 관공서, 근린생활시설 등이 인근에 소재합니다. 교육시설로는 음성고등학교가 소재하고 있으며, 그 외 교육기관은 음성읍 내에 분포하고 있습니다.

1.5. 2.혐오시설 및 환경 관련 정보

음성군 전반에 걸쳐 가축분뇨공공처리시설 등이 운영되고 있으며, 폐기물 관리 관련 이슈가 보도된 바 있습니다. 본건과의 직접적인 거리 및 영향 정도는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 해당 지역의 환경 관련 시설 운영 현황은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법정지상권 및 등기상 건물 존재

본건 토지 지상에는 일반건축물대장 및 등기상 김경진 소유의 경량철골구조 판넬지붕 1층 일반음식점(87.41㎡)이 소재합니다. 경매 응찰 시 해당 건물과의 관계, 법정지상권 성립 여부 등을 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 중요한 유의사항입니다.

1.6. 2.선순위 지상권 인수 가능성

등기부상 지상권(을12)이 "인수"로 기재되어 있으나, "매각 시 최선순위 지상권 말소동의서 제출됨"이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 매각으로 인해 지상권이 말소될 가능성을 시사하지만, 만약 인수된다면 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 3.재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 매각 절차에서 유찰 또는 계약 미이행 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 과거 유찰 원인에 대한 분석이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 음성읍 소재지의 상업지역 내 토지로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 그러나 지상에 존재하는 건물 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 선순위 지상권의 인수 가능성(말소동의서 제출에도 불구하고) 등 권리 관계가 복잡하여 철저한 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.입지적 장점

음성읍이라는 지역적 중심지에 위치하며, 상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업용 부동산으로서의 활용 가치가 있습니다.

1.8. 2.개발 가능성

토지 이용 계획상 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 속해 있어, 건축물의 신축 또는 증축 등 개발을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,541,800원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 권리관계의 불확실성, 재매각 이력 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 법정지상권 및 지상권 인수 관련 리스크가 완전히 해소되지 않은 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.