나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51474 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 300 효성아파트 101동 6층 606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 '흥덕고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트,
근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지하1층, 지상15층건 중 제101동 제6층 제606호로서,
외 벽 : 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단지의 대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측, 서측, 북측으로 노폭 10~20m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 비하동 300, 369 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

■ 비하동 624-9, 317-12, 317-13 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육
제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51474 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 300 효성아파트 101동 6층 606호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.75㎡ (약 6.88평)

토지지분: 22.7481㎡ (약 6.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.32㎡ (약 13.71평) - 전용면적

건물지분: 45.32㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 가격 정보

감정가: 115,000,000원

1.5. 건물 및 아파트 정보

건축물 구조: 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지하1층, 지상15층 건물 중 101동 6층 606호

준공 연도: 1995년 9월 12일

총 동수: 5동

총 세대수: 894세대

주차 대수: 총 561대 (지하 주차 199대, 옥외 주차 367대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 12대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 소재 '효성아파트' 내에 위치합니다. 주위는 대체적으로 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 제반 차량 접근이 용이하며, 일반 차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다. 인근에는 노폭 10~20m 내외의 포장도로가 소재합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10~12m), 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 7월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기구분: 갑16)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 10번 주택임차권 (채권자: 강종순, 보증금: 115,000,000원, 전입일자: 2022-08-31, 확정일자: 2022-08-31)이 존재하며, 이는 매수인에게 대항력이 있어 인수될 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강종순

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-31

* 확정일자: 2022-08-31

* 배당신고일자: 2024-09-13

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석 상, 임차인의 보증금 115,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 해당 금액이 전액 배당될 것으로 예상되나, 잔여 보증금 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 갑14: 이종윤 소유권이전 (2015-08-17)

* 을10: 강종순 주택임차권 (115,000,000원, 인수)

* 갑15: 주식회사태현민 소유권이전 (2022-08-31)

* 갑16: 주택도시보증공사 강제경매 (119,673,768원, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 학교(흥덕고등학교 인근) 및 주거 시설이 밀집된 지역입니다.

4.2. 지역 특성

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도의 개발이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 단지 내 및 인근 상가에서 기본적인 생활용품 구매, 금융, 의료 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 흥덕고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 이용

* 일반 차량 접근성이 보통이며, 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 을구 순위 10번의 주택임차인 강종순 씨가 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 115,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 만약 경매 낙찰 대금으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 건물 노후화

1995년 준공된 아파트로, 2025년 기준 약 30년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구에 위치한 효성아파트로서, 입지 및 주변 환경은 보통 수준이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 115,000,000원이 인수될 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 점을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 임차 보증금이 전액 변제된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보 가능성: 최근 매매 사례를 고려할 때, 권리 관계 리스크를 충분히 반영한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 안정적인 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

* 편의 시설 접근성: 인근 근린생활시설 및 학교 등 생활 인프라 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(45.32㎡)의 매매 사례가가 2026년 7월 9일 117,000,000원으로 확인되었습니다. 본 건의 감정가는 115,000,000원입니다.

권리분석 상, 115,000,000원의 보증금을 인수할 위험이 존재합니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 종합적으로 고려할 때, 경매 절차를 통해 해당 임차보증금이 모두 변제될 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.

만약 임차 보증금 115,000,000원이 경매를 통해 전액 변제되어 매수인이 추가로 인수할 금액이 없다고 가정할 경우, 시장 가격 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 최신 권리 변동 사항 및 배당표를 반드시 확인하여 인수되는 보증금 여부를 최종적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.