나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51467 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 궁현리 산39-27 도로 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51467 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 궁현리 산39-27 도로 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매3계 2025타경51467 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 궁현리 산39-27 | 감정가: 1,785,424,000원 | 최저가: 1,785,424,000원 | 용도: 도로

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51467 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 궁현리 산39-27

용도: 도로

감정가: 178,542,400원

토지면적: 10,533.00㎡ (약 3,185.78평)

토지 지분율: 1053300 (제공된 정보 그대로 기재, 매각 대상은 토지 일부 지분임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 문OO

채무자: 최OO

채권자: 세OOOOOOOOO

주의사항:

- 일괄매각.

- 목록1 내지 16번 지상권 설정 등기(2014.11.28. 접수 제159635호)는 근저당권자 겸 지상권자의 말소 동의로 매각으로 소멸함.

- 목록 1 내지 15는 건축 신고 후 토목 공사가 진행된 이행지임 (관할 행정청 확인 필요).

- 목록 12, 13 지상의 이동 용이한 물탱크, 컨테이너는 매각 제외함.

- 목록 17번은 도로 지분 매각임.

1.2. 토지 감정 요약

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 궁현리 소재 '궁현2리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하여 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

교통상황:

차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로가 있어 교통 상황은 무난합니다.

형태 및 이용상태:

일련번호 1~15: 대체로 사다리형 토지로 건축 신고를 득한 이행지입니다.

일련번호 16: 부정형 토지로 자연림 상태입니다.

일련번호 17: 부정형 토지로 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

일련번호 1~15는 각각 동측, 남측, 남동측, 북측, 서측으로 노폭 약 4~6m의 포장된 도로인 일련번호 17번 도로와 접하여 차량 진출입이 원활합니다.

일련번호 16은 북동측으로 노폭 약 4~6m의 포장 도로인 일련번호 17번과 접하나, 진출입이 다소 불편할 수 있습니다.

일련번호 17은 본건 토지 자체가 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일련번호 1~15: 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당합니다. 일부 보전관리지역에 속한 필지도 있습니다.

일련번호 16: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

일련번호 17: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

(구체적인 제한 사항은 각 필지별로 상이하므로, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.)

제시목록 외 물건:

일련번호 13 지상에 이동 및 해체가 용이한 컨테이너가 소재하나, 매각에서 제외됩니다.

공부와의 차이:

공부상 지목은 임야이나, 현황은 건축 신고를 득한 이행지로 이용 중입니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면에 위치하며, '궁현2리 마을회관' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적으로 조용하고 한적한 편입니다. 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 간선도로를 통해 광역적인 이동도 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 다만, 일부 필지(일련번호 16)의 경우 도로와의 인접성은 있으나 진출입이 다소 불편할 수 있다는 점은 고려해야 합니다. 강내면은 청주시와 세종시 사이에 위치하여 두 지역의 생활권을 공유할 수 있는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 특히, 서울-세종 고속도로 건설 계획과 관련하여 해당 지역이 수혜를 받을 가능성도 언급되고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 세OOOOOOOOO입니다. 소유자는 문OO이며, 채무자는 최OO입니다. 주목할 점은 목록 1 내지 16번 지상권 설정 등기가 존재했으나, 근저당권자 겸 지상권자가 말소 동의서를 제출함에 따라 매각으로 인해 소멸한다는 사실입니다. 이는 권리 관계가 비교적 명확해지는 긍정적인 부분입니다. 건물은 없고 토지만 매각 대상이며, 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다. 따라서 매수 시 소유권 지분 비율에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

물건의 주 용도가 도로이며, 주변 환경이 농경지 및 자연림, 주택 등이 혼재된 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 복잡한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 그러나 계획관리지역, 성장관리계획구역 등에 포함된 필지들이 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 인근에 '청주 연꽃마을'과 같은 관광지 또는 휴식 공간이 있어 관광 및 휴양 관련 시설 개발 가능성도 낮게나마 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 소재지인 강내면 궁현리는 청주시 흥덕구 남부에 위치하며, 비교적 조용하고 전원적인 생활 환경을 제공합니다. 인근 마을회관이 있으며, 농경지와 자연림이 어우러져 있습니다. 차량으로 약 10~20분 거리에 청주시와 세종시 생활권이 형성되어 있어, 도시의 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 오송 KTX역까지의 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 면 소재지나 중심가와는 다소 거리가 있을 수 있어 일상생활 편의시설 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, '이행지'라는 점입니다. 목록 1 내지 15번 필지는 공부상 지목이 임야이나 건축 신고 후 토목 공사가 진행된 상태로, 관할 행정청을 통해 건축 관련 인허가 사항을 반드시 재확인해야 합니다. 둘째, 일부 토지의 진출입 불편 가능성입니다. 일련번호 16번 필지는 도로와 접하나 진출입이 다소 불편할 수 있다는 점은 건축 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 셋째, '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 지분 매각의 경우, 다른 지분 소유자와의 관계, 향후 토지 이용 및 개발 시 협의의 필요성 등 추가적인 고려 사항이 발생합니다. 넷째, 과거 대규모 폐기물 처리시설 설치 논란이 있었던 지역이라는 점입니다. 비록 현재 상황은 대법원 상고 포기로 일단락되었으나, 지역 주민들의 환경 관련 민감성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 청주시와 세종시의 중간 지점에 위치하여 교통 접근성이 비교적 우수하며, 주변 환경은 조용하고 전원적인 특성을 지니고 있습니다. 특히, 계획관리지역 등 개발 잠재력이 있는 용도지역에 속해 있어 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 지상권 등 권리관계가 매각으로 소멸되어 정리되는 점은 긍정적입니다. 그러나 건축 신고된 이행지로서 인허가 관련 확인 필요, 토지 일부 지분 매각으로 인한 복잡성, 일부 필지의 진출입 불편 가능성 등은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 입지적 잠재력입니다. 청주시와 세종시 사이에 위치하며, 향후 교통망 확충(서울-세종 고속도로 등) 계획과 맞물려 발전 가능성이 있는 지역입니다. 둘째, 낮은 감정가 대비 넓은 면적입니다. 10,533㎡의 넓은 면적을 비교적 저렴한 감정가로 취득할 기회입니다. 셋째, 지분 매각이지만 권리관계가 명확해지고 있다는 점입니다. 소멸되는 권리가 있어 향후 토지 이용 계획 수립에 있어 명확성이 높아집니다. 넷째, '이행지'로 현황 이용이 건축 신고 후 토목 공사가 진행된 상태이므로, 개발 행위 허가 및 관련 법규 검토 후 건축 등 구체적인 개발 계획 수립 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계