나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20759 [1] 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1251-24 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하랑감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 소재 ""연세대학교 미래캠퍼스"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 대학교, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ""주상용 건부지"" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 약6미터 내외의 포장도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연세대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

ㅡ 외 벽 : 스톤코트, 갈바, 인조석재 붙이기 등 마감.
ㅡ 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
ㅡ 창 호 : 샷시 이중창호 등 마감 입니다.

이용상태

1층은 근린생활시설(약국), 주차장, 계단실 등으로 이용중이며, 2, 3층은 각층에 다가구주택(원룸) 7개호실, 4층은 주택 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 승강기설비, 화재경보기 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물은 일반건축물대장상 1층 일부는 '휴게음식점'이나 현황 '약국'으로 이용중이며, 2층은 '기타사무소'이나 현황 다가구주택(원룸) 등으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1 지상에 소재하는 바닥포장 등은 토지 가격에 포함
- 인접 토지와의 지적 경계가 불분명한 바, 정확한 지적 경계는 측량을 요함
- 목록2는 1층 일부는 공부상 '휴게음식점'이나 현황은 '약국'으로 이용중이며, 2층은 공부상 '기타사무소'이나 현황은 '다가구주택(원룸)'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 원주지원 2025타경20759 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1251-24

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,376,028,760원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.2. 물건 현황

* 토지면적: 286.00㎡ (약 86.5평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 602.48㎡ (약 182.3평)

* 건물 제시외면적: 114.15㎡

* 매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정 평가 요약

* 토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 소재 "연세대학교 미래캠퍼스" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대학교, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태: 사다리형의 평지로서, 현황 "주상용 건부지" 상태입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 약 6미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연세대학교), 배출시설설치제한지역입니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

* 건물감정평가요항표:

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽은 스톤코트, 갈바, 인조석재 등 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호는 샷시 이중창호 등 마감입니다.

* 이용상태: 1층은 근린생활시설(약국), 주차장, 계단실 등으로 이용중이며, 2, 3층은 각층에 다가구주택(원룸) 7개호실, 4층은 주택 등으로 이용중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 승강기설비, 화재경보기 등이 구비되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 1층 일부는 공부상 '휴게음식점'이나 현황 '약국'으로 이용중이며, 2층은 공부상 '기타사무소'이나 현황 '다가구주택(원룸)'으로 이용중입니다.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 소재 "연세대학교 미래캠퍼스" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 대학교, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

* 연세대학교 미래캠퍼스가 인접하여 학생 및 교직원 관련 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 북동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 조건

* 토지는 사다리형의 평지이며, 현황 "주상용 건부지"로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 건축 행위에 대한 기본적인 규제가 적용됩니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(연세대학교), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(520,000,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 670,000,000원

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2017년 3월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(520,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 주택임차권 등기(오예나, 최희준, 조인서, 송다은)가 있으나, 모두 말소 대상입니다.

* 건물 등기부채권 총액: 870,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 총 18명의 임차인이 확인되었습니다.

* 모든 임차인은 "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, 이는 일반적으로 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

* 인수할 보증금은 총 0원입니다.

* 임차인 명세 (대항력 없음):

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2025-02-14

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-24, 확정일자 2025-02-25

* 류 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2025-08-07

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-10, 확정일자 2025-02-20

* 송 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-26, 확정일자 2024-02-27

* 송 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2025-09-08

* 안 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정일자 2024-07-15

* 오 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-25, 확정일자 2023-01-05

* 오 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-12-23

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2025-09-09

* 전 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-02, 확정일자 2022-12-05

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-17, 확정일자 2025-09-25

* 조 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023-12-26

* 주 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2025-09-08

* 주식회사홈케어스: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일자 2025-01-16

* 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-10, 확정일자 2025-09-08

* 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-12-30

3.3. 특이 권리사항

* 본건의 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 중 일부는 확정일자 및 전입일자 기재에 일부 특이사항이 있으나, 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 구조 및 현황

* 본건은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 총 연면적 602.48㎡ (약 182.3평)입니다.

* 건물은 2017년에 사용승인되었으며, 엘리베이터 1대가 설치되어 있습니다.

* 외벽은 스톤코트, 갈바, 인조석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

* 1층: 공부상 '휴게음식점'이나 현황 '약국'으로 이용 중입니다. 주차장 및 계단실도 포함됩니다.

* 2층: 공부상 '기타사무소'이나 현황 '다가구주택(원룸)'으로 이용 중이며, 총 7개의 원룸이 있습니다.

* 3층: 다가구주택(원룸)으로 이용 중입니다.

* 4층: 주택으로 이용 중입니다.

* 건물 전체적으로는 근린생활시설 및 다가구주택으로 복합 활용되고 있습니다.

4.3. 상권 평가

* 연세대학교 미래캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권의 잠재력이 높습니다.

* 근린생활시설(약국) 및 다가구주택(원룸)으로 구성되어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 원주시 흥업면은 지역 개발 및 교통 접근성이 개선됨에 따라 부동산 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 환경

* 인근에 연세대학교 미래캠퍼스가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 근린생활시설(약국)이 입점해 있으며, 주변 지역에 필요한 기본적인 편의시설이 갖춰져 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능하여 원주시내 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주변 개발 계획

* 관련 정보는 추가적인 조사(원주시청 도시계획과 등)를 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연세대학교), 배출시설설치제한지역에 해당하므로 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 용도(1층 휴게음식점/약국, 2층 기타사무소/다가구주택) 차이가 있어, 추후 건축물대장 변경 등의 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적/현황 리스크

* 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 이는 소유권 분쟁이나 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 권리 관계 리스크

* 모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수 부담은 없으나, 임차인과의 명도 절차 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 일부 임차인의 전입일자 및 확정일자 정보에 특이사항이 있으나, 법적으로 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 연세대학교 미래캠퍼스 인근에 위치한 근린주택으로, 토지 약 86.5평, 건물 약 182.3평 규모입니다. 감정가는 약 13.76억원이며, 건물은 1층 상가(약국)와 2-4층 주택(원룸 및 주택)으로 구성되어 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 전원 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 건물 현황과 공부상 용도의 차이, 인접 토지 경계 불분명 등의 사항은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 전반적으로 위치적 장점과 복합 용도로 인한 임대 수익 가능성을 갖춘 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 연세대학교 미래캠퍼스 인접으로 인한 안정적인 배후 수요(학생, 교직원).

* 1층 상가(약국) 및 상층부 다가구주택(원룸)으로 인한 복합 수익 창출 가능성.

* 매각으로 인한 기존 권리 소멸로 명확한 권리 관계 확보.

* 제시외 건물 포함 일괄매각으로 토지 활용도 극대화 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,376,028,760원입니다. 주변 유사 부동산 거래 사례 및 본 건의 입지, 건물 상태, 수익성 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 조사 및 현장 조사를 통해 보다 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본건의 경우 다음과 같은 요소를 고려해야 합니다.

* 감정가: 1,376,028,760원

* 주변 시세 (추가 조사 필요): 제공된 JSON 데이터의 매매가는 소형 주택의 보증금 또는 월세로 판단되며, 본건 전체 건물의 가치 산정에는 직접적인 참고가 어렵습니다. 다만, 인근 유사 건물(연세빌라 등)의 전용면적 29㎡ 내외의 소형 주택 거래가가 1,000~2,000만원 수준으로 조사되었습니다. 이는 본 건의 감정가와 큰 차이를 보이며, 본건 건물의 전용 면적 대비 현재 시세는 더 높을 것으로 추정됩니다.

* 추가 비용 (측량, 명도 등): 토지 경계 측량 및 명도 관련 비용을 고려해야 합니다.

* 수익성: 1층 상가 및 다가구 원룸의 임대료 수익률 분석이 중요합니다.

종합적으로 고려 시, 안전 마진을 확보하고 잠재적 리스크를 감안한다면, 1,100,000,000원 ~ 1,300,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 시세 조사 및 현장 방문을 통해 반드시 재검토되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.