나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경234 [1] 강원특별자치도 동해시 망상동 393-36 제식당동 제지하층 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 망상동 소재 ""제식당동 제지하층""으로 인근은 근린생활시설,
망상초등학교, 동해보양온천컨벤션호텔, 펜션, 망상해수욕장 등으로 형성되어 있는 관광유원
지임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보
아 전반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 중 지하층으로서 건축물대장상 1985.7.15.자로 사용승인된
건물임.
외벽 : 적연와 치장, 몰탈위페인팅, 비닐사이딩 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
바닥 : 타일 등 마감
천장 : 석고보드 위 벽지마감 등
창호 : 강화유리문 구조임.

이용상태

위락시설(노래하는파라오)로 이용중임.(룸 13개, 주방, 카운터, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재발신 및 탐지설비, 스프링클러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형상의 토지로 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로를 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역21) , 유원지(유원지-2), 가축사육제한구역(모든 축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리
개 돼지 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 상대보호구
역(망상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중이나 임대관계는 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경234 (1)

소재지: 강원특별자치도 동해시 망상동 393-36 제식당동 제지하층

용도: 위락시설 (노래하는 파라오)

감정가: 443,000,000원

토지면적: 738.26㎡ (약 223.32평)

건물면적: 426.19㎡ (약 128.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동해시수산업협동조합

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 동해시 망상동에 위치하며, 망상해수욕장 인근의 관광유원지 내에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 망상초등학교, 동해보양온천컨벤션호텔, 펜션 등이 형성된 관광 상업지구입니다.

차량 접근은 용이하며, 대중교통 사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 서측으로는 로폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역(21), 유원지(유원지-2)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 관광지, 상대보호구역(망상초등학교) 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2012년 2월 3일 접수된 동해시수산업협동조합의 근저당권입니다.

해당 근저당권을 포함한 모든 권리(근저당, 공유자전원지분전부이전, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 300,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 이 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2017-03-24

대항력: 없음

비고:

* 전 :

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2024-07-02

배당신고일자: 2025-09-04

대항력: 없음

비고: (차임 금액이 일반적인 상가 임대차 조건과 달라 재확인 필요)

* 정 :

보증금: 10,000,000원

차임: 1,250,000원

전입/사업일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-04-08

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건에서는 없는 것으로 파악되나, 지상권 등 추가적인 권리관계에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 동해시 망상해수욕장 인근의 관광지구에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 상업 활동에 유리한 입지입니다.

현재 '노래하는 파라오'라는 상호로 위락시설(노래방 등)로 이용 중이며, 룸 13개, 주방, 카운터, 화장실 등을 갖추고 있습니다.

주변에는 호텔, 펜션 등이 밀집해 있어 잠재적인 고객층이 풍부합니다.

토지 이용 계획상 유원지 및 관광지로 지정되어 있어 관련 업종 운영에 적합합니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설로는 망상초등학교, 동해보양온천컨벤션호텔, 망상해수욕장이 있습니다.

차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 해당 물건은 임대 중에 있으며, 임대 관계에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

1985년 건축된 건물로 약 40년의 노후화가 진행되었으므로, 향후 시설물 점검 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 전병일 씨의 보증금 대비 차임 비율(1000만원 보증금, 150만원 차임)이 일반적인 상가 임대차 계약과 다소 차이가 있어, 계약 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 용도 및 토지 이용 계획상 제한 사항(자연녹지, 유원지, 가축사육제한구역, 관광지, 상대보호구역)이 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 동해시 망상해수욕장 인근 관광지에 위치한 위락시설로서, 관광 상권의 이점을 누릴 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

현재 영업 중인 시설이므로, 기존 영업 주체와의 원만한 협의를 통해 운영권을 승계하거나 신규 사업을 추진하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 건물의 노후화와 임대 관계의 불확실성, 독특한 임대차 조건 등은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

관광지 내 입지: 망상해수욕장 인근으로 성수기 관광객 수요 집중.

권리관계 무하자: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자의 부담이 없음.

임차인 부담 없음: 인수 보증금이 없어 초기 자금 부담 감소.

영업 중인 시설: 즉시 영업 가능성 또는 자산 가치 활용 용이.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 443,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률, 건물 상태 및 수리 비용, 그리고 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 인수 부담이 없는 권리 상태를 감안하여 감정가 이상 또는 이하에서 경쟁이 치열할 수 있습니다.

따라서, 현장 방문을 통한 철저한 물건 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.