나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101219 [1] 경기도 의왕시 월암동 646 비동 3층비302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 월암동 소재 '왕송호수공원' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물내 제3층 제비302호로서,
외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구(2023-06-30), 비행안전제2구역(전술)(해발 165m~178.21m 이하 위탁(2015. 12. 21.)), 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역(부곡배수구역), 하수처리구역(부곡처리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-05)임.(월암동 646번지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2025. 9. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101219 (1)

소재지: 경기도 의왕시 월암동 646 비동 3층비302호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 42.19㎡ (약 12.76평)

토지지분: 42.19㎡ (약 12.76평)

건물면적: 50.86㎡ (약 15.38평)

건물지분: 50.86㎡ (약 15.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 의왕시 월암동 소재 '왕송호수공원' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제2구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 접수일자: 2025-07-08

* 권리종류: 강제경매

* 권리자: 서울보증보험

* 권리금액: 136,535,610원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 기타 권리 관계:

* 소유권 이전 (접수: 2017-01-16, 권리자: 문경란)

* 소유권 이전 (접수: 2020-02-25, 권리자: 주식회사영운홀딩스, 매매)

* 압류 (접수: 2025-07-22, 권리자: 강동세무서장)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-10

* 확정일자: 2019-10-17

* 배당신고일자: 2024-02-23

* 대항력: 없음

* 주의사항: 주택임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2025. 9. 9.자)가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 물건지 인근은 주거 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 왕송호수공원 인근에 위치하여 자연환경은 양호한 편이나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 교통 상황은 보통이며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 왕송호수공원이 인접해 있어 여가 활동에 유리합니다.

* 주거 환경: 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 해당 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본건 외 추가 담보 물건이 존재할 수 있으며, 이에 대한 경매 절차상의 영향을 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제2구역, 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의왕시 월암동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 5백만원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없고 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, SGI 인수조건 변경, 공동담보 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 있으며, 토지 이용 제한 사항은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 요소입니다. 왕송호수공원 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 주위 환경이 복합적으로 혼재되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 비교적 명확합니다. (임차인의 보증금 반환 청구권 포기 확약서 기반)

* 왕송호수공원 인근으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 주변 시세와 감정가를 비교하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 2013년 준공, 월암동 646번지, 전용면적 48.39㎡(약 14.64평) 다세대주택은 2026년 3월 1억 5천만원에 거래되었습니다.

* 2013년 준공, 월암동 646번지, 전용면적 50.1㎡(약 15.16평) 다세대주택은 2026년 4월 1억 8천만원에 거래되었습니다.

* 2019년 준공, 월암동 345-2번지, 전용면적 50.43㎡(약 15.25평) 다세대주택(에버리스2차)은 2025년 5월 3억 3천만원에 거래되었습니다. 이 물건은 본건과 건물 연식 및 지번이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본건은 2013년 준공, 월암동 646번지, 전용면적 50.86㎡(약 15.38평)입니다. 따라서 유사한 건물 연식과 지번의 최근 거래가인 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위를 주요 참고 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

* 본건의 감정가는 2억 5백만원입니다. 일반적인 경매 낙찰가율(감정가 대비 80~90%)을 적용하면 1억 6천 4백만원 ~ 1억 8천 4백 5십만원의 범위가 됩니다.

* 주변 유사 물건의 최고 실거래가(1억 8천만원)와 감정가 대비 낙찰가율 범위를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 1억 8천만원 ~ 1억 9천만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가:

인수되는 보증금은 0원입니다.

상기 시세 분석을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 8,500만원 으로 제안합니다.

이는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 확정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.