나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101214 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 966-67 삼성원시티 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 '호계사거리' 남서측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 숙박업소, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층건 내 5층 501호로서,
외벽 : 드라이비트 및 인조석재 치장붙임 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
천정 : 하이샷시, 이중창임.

이용상태

아파트임. (별첨 ""건물개황도"" 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내
소화전설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류
(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동 966-67번지 삼성원시티 5층 501호에 소재한 부동산 강제 경매 물건입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101214 (1)이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 325,000,000원이며, 토지 면적은 22.05㎡(약 6.67평), 건물 면적은 58.04㎡(약 17.56평, 전용면적 기준)입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 '호계사거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 아파트 단지, 숙박업소, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 다양한 유형의 건물이 밀집해 있는 지역입니다.

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 3월 15일 남인천세무서장의 압류 등기(갑구 3번)입니다.

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인(주택도시보증공사, 남지은)이 존재합니다.

해당 임차인은 2019년 11월 27일 전입 신고하였으며, 보증금은 269,000,000원입니다.

등기부등본상 '주택임차권'이 을구 3번으로 등기되어 있으며, 말소 예정 사항으로 '인수'로 표기되어 있어, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

이 외 다수의 압류 및 가압류가 존재하지만, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁에 의해 말소될 예정입니다.

총 채권액은 약 5,493,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 호계동 일대는 주거 배후 수요가 풍부하며, 이에 따른 근린생활시설 및 상업시설 이용이 활발한 지역입니다.

인근에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 상권이 유지되고 있으며, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다.

주변에 숙박업소, 오피스텔 등이 혼재하여 지역 상권의 다양성을 더하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 평슬래브 지붕의 9층 건물 중 5층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 드라이비트 및 인조석재로, 내벽은 벽지도배 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시와 이중창으로 되어 있습니다.

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재경보 및 옥내 소화전 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설은 잘 구비되어 있습니다.

교육시설로는 호계초등학교, 호계중학교, 백운중학교, 안양외국어고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설로는 홈플러스, 각종 병원, 은행, 안양시 동안구청 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 대비 약 82.7%에 해당하는 금액으로, 낙찰가와 합산 시 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다.

건축물대장상 '아파트 및 업무시설(오피스텔)'로 기재된 점은 실제 이용 현황과 차이가 있을 가능성이 있으며, 향후 관리 또는 처분에 있어 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역 등이 혼재되어 있으며, 과밀억제권역, 대기관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 있어 일부 제한사항이 존재할 수 있습니다.

인근에 별도로 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 동안구 호계동에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

하지만, 2억 6900만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 크므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

경매 절차의 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있으나, 인수되는 보증금을 포함한 총 실투자금액을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

안양시 동안구 지역은 꾸준한 수요와 더불어 지역 개발 가능성을 기대할 수 있는 곳입니다.

본 물건은 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수함으로써, 실질적으로 투자하게 되는 매수인의 입찰 금액은 시장 가치 대비 낮아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 325,000,000원

인수 보증금: 269,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액이므로, 실질적인 낙찰가율은 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

즉, 감정가 대비 인수 보증금(약 82.7%)을 제외한 순수 부동산 가치를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율, 임차인 인수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실질적인 투자 가치를 바탕으로 보수적인 접근이 요구됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 60,000,000원 수준으로 제안합니다. (총 실투자금: 예상 입찰가 + 인수 보증금)

이는 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 정확한 시세 조사 및 권리관계 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.