나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1161 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 820-1 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 ""안양호암초등학교"" 동남측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 안양예술공원 등이 혼재하는 소재하는 지역으로 주변 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 제4층 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일: 2017.08.24)

외벽: 석재 붙임 및 벽돌치장 마감등입니다.
창호: 샷시창호 마감등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남쪽으로 약 8m의 포장도로와 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-06-21), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비구역(주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 제시외건물 기호㉠은 위반건축물로서 만안구 건축과-14932(2018.9.14.)호에 의거 위반건축물로 등재[위반내역: 102호/경량판넬/주거/8㎡/무단증축]으로 현재도 소재하고 있으나, 철거가 용이한 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 업무 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

제시외건물 기호㉠은 만안구 건축과-14932(2018.9.14.)호에 의거 위반건축물로 등재[위반내역:102호/경량판넬/주거/8㎡/무단증축]으로 현재도 소재하고 있으나, 철거가 용이한 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경1161 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 820-1 1층102호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2017.08.24

1.3. 면적 정보

토지면적: 43.78㎡ (약 13.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.86㎡ (약 20.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 381,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 소재하며, ""안양호암초등학교"" 동남측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 안양예술공원 등이 혼재하는 지역으로, 지역 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건은 남쪽으로 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-06-21), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비구역(주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2017.08.30 (김용환 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2017.09.06 (정말숙)

* 강제경매 (말소기준권리): 2025.07.04 (주식회사평산건설, 75,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-30

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 2025.07.04. 접수된 강제경매개시결정 등기보다 앞선 대항력 있는 임차인 남연희가 존재합니다. 그러나 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이러한 상황에서도 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있는 임차인이 존재할 경우, 실제 임대차 관계 및 명도 과정에서의 변동 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

안양예술공원 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동 접근성이 양호합니다. 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 공존합니다.

4.2. 주변 편의시설

물건지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 안양호암초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 남연희는 2024년 10월 30일에 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금은 없지만, 임대차 관계의 실질적인 내용 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 문제점에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 이는 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 위반건축물

본건은 위반건축물(102호/경량판넬/주거/8㎡/무단증축)로 등재되어 있습니다. 비록 철거가 용이한 것으로 판단되어 감정평가에 반영되지 않았으나, 낙찰 후 실제 철거 비용 및 관련 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

본 물건은 공동담보 물건으로, 추가적인 담보 관련 사항은 등기부등본 및 관련 서류를 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 안양예술공원 인근에 위치하여 입지적 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 점과 위반건축물 등기사항은 낙찰 후 인수하거나 처리해야 할 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험 요소들을 면밀히 분석하고, 실질적인 명도 가능성과 추가 비용 발생 여부를 반드시 사전 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2017년 준공의 신축급 다세대주택

* 안양예술공원 인근의 쾌적한 주거 환경

* (주의) 대항력 있는 임차인 존재 및 위반건축물 등기사항으로 인한 명도 및 원상복구 비용 발생 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 381,000,000원이며, 건물면적 68.86㎡ (약 20.83평) 기준입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 평당 시세는 약 1,600만원에서 1,800만원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 이러한 시세 범위 내에 있으나, 신축 연식 등을 고려한 것으로 보입니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이라는 점, 그리고 위반건축물 등재 사항이 있어 낙찰 후 명도 및 원상복구에 추가 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 특히 임차인 관련 불확실성은 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 변수로 작용합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요하다고 판단됩니다. 인수해야 할 보증금이 0원이라 할지라도, 예상되는 명도 비용 및 위반건축물 철거 비용, 그리고 불확실성에 따른 위험 프리미엄을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가를 고려해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가를 300,000,000원으로 제안합니다. 이는 위험 요소를 감안한 보수적인 가격이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.