나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52782 [1] 경기도 광명시 광명동 758-4 아뜨랑스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 소재 ""광일초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 기존주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건(사용승인: 2020.08.25) 내,
제4층 제402호로,

외벽: 돌붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방 및 거실, 화장실2)으로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉)
상대보호구역(광남중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 이경호 )로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.5.21. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52782 (1)

감정가: 326,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 광명시 광명동 758-4, 아뜨랑스 4층 402호

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년 8월 25일 사용승인

건물 총층수: 7층 중 4층

토지면적: 27.46㎡ (약 8.31평)

건물면적: 57.52㎡ (약 17.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물

외벽: 돌붙임마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일마감 등

창호: 하이샷시창호 등

이용상태: 방 3, 주방 및 거실, 화장실 2개의 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광명시 광명동 소재 "광일초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)에 저촉되며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(광남중학교), 절대보호구역에 해당합니다. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함됩니다.

2.4. 도로 상태

본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부에는 소유권보존(2020.09.08), 공유자전원지분전부이전(2021.05.21, 매매), 주택임차권(2023.06.21 말소, 채권자:이경호), 압류(2022.09.13 말소, 채권자:강서세무서장), 가압류(2023.01.03 말소, 채권자:주택도시보증공사), 강제경매(2025.07.07 말소, 채권자:주택도시보증공사) 등의 권리 내역이 있습니다.

등기부채권 총액은 1,156,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(임차권자 이경호의 승계인)

보증금: 368,000,000원 (3억 6천 8백만원)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 5월 21일

확정일자: 2021년 3월 24일

배당신고일자: 2023년 6월 21일

대항력: 없음

비고: 임차인의 경우, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으나, "임차인 현황" 및 "권리분석" 항목에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 2026년 5월 21일 '주택도시보증공사'에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출된 점을 미루어 볼 때, 본 물건의 낙찰자는 해당 임차인에게 별도의 임차보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 말소기준권리보다 후순위 권리)

말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2022.09.13 접수)

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 앞서는 권리는 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 주변 실거래가 JSON 데이터를 분석한 결과, 최근 2026년 3월~4월 거래된 유사 다세대주택의 경우, 공급면적 기준 3.3㎡당 약 922만원 ~ 1,226만원의 가격대를 형성하고 있습니다.

4.2. 시세 현황

본건은 2020년 준공된 신축 건물로, 주변 거래 사례 중 가장 최근에 건축된 2016년식 건물이 3.3㎡당 약 922만원에 거래된 점, 그리고 2003년식 건물이 3.3㎡당 약 1,226만원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 3.3㎡당 약 1,000만원 이상으로 추정됩니다.

본건 건물 면적 57.52㎡ (약 17.40평)을 기준으로 산정 시, 현 시세는 약 5억 5천만원 ~ 6억원 수준으로 예상됩니다. 이는 감정가 3억 2천 6백만원 대비 상당히 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

* 광일초등학교: 남측 인근 위치

* 광남중학교: 인근 위치 (교육환경 보호구역 해당)

5.3. 기타

주변으로는 다세대주택 및 아파트가 밀집한 주거지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

비록 '대항력 없음'으로 분석되고 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, HUG 인수조건 변경 관련 내용이 명시되어 있어, 인수 후 추가적인 변제 책임이나 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 현재까지의 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다.)

6.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 과밀억제권역, 제2종일반주거지역, 소로2류 저촉, 교육환경 보호구역 등에 해당하므로, 향후 건물 증축 또는 개축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 광명동의 신축 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교육시설 접근성이 좋습니다. 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건입니다. 다만, 임차인 관련 특이사항 및 HUG 인수조건 변경에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이는 법률 전문가와 상담하여 권리관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 준공)

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성 (예상)

* 광명시 일대 주거 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

감정가: 326,000,000원

본 물건의 감정가는 인근 실거래가 및 주변 시세 대비 매우 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

9.2. 시세 대비 분석

최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 최소 5억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

9.3. 최종 제안 입찰가

임차인 인수 보증금이 없는 점, 신축급 건물이라는 점, 그리고 감정가와 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 향후 시세 상승 여력, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여, 낙찰가의 80%~90% 수준 또는 시세의 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

제안 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 550,000,000원 (4억 5천만원 ~ 5억 5천만원)

본 제안 입찰가는 현 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰 시점 직전의 시세 변동 추이 및 경쟁 물건 현황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.