나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52729 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 110-13 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""안산성호중학교"" 북동측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 평지로, 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 20M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산성호중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.
- 1층 지상에 본건 호수(301호)로 표시된 소유자 미상의 제시외 건물(판넬조 판넬지붕, 창고 등, 약 1㎡)이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함. 2026.6.1. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이대로)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52729 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 110-13 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 171,300,000원

토지면적: 33.82㎡ (약 10.23평)

건물면적: 68.16㎡ (약 20.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

주변에 학교(안산성호중학교)가 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2024년 7월 10일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자: 이대로)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021-06-10

* 확정일자: 2021-06-09

* 대항력: 없음

* 권리분석 상 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

주의사항:

2026년 6월 1일, 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이대로)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인에게 매우 유리한 조건입니다.

제시외 건물 1㎡가 포함되어 매각됩니다.

1.3. 상권분석

최근 실거래가 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래: 48.32㎡ (약 14.6평) 거래가 105,000,000원 (평당 약 718만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 79.86㎡ (약 24.2평) 거래가 185,000,000원 (평당 약 764만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 73.155㎡ (약 22.1평) 거래가 150,000,000원 (평당 약 679만원)

주변 다세대주택의 최근 실거래가는 평당 약 678만원에서 764만원 수준입니다.

본 건의 감정평가액은 171,300,000원이며, 건물 면적 68.16㎡(약 20.62평) 기준으로 평당 약 831만원입니다.

감정평가액이 최근 시세 대비 약 10~20% 가량 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주거 지역으로 분류되며, 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 감정가 대비 최근 시세가 낮은 편이라는 점입니다. 입찰 시 시세보다 높게 낙찰받을 경우 수익률이 낮아질 수 있습니다.

제시외 건물 1㎡가 포함되어 있어, 해당 건물의 상태 및 활용 가치를 사전에 파악해야 합니다.

임차인의 확약서가 제출되어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 확약서의 법적 효력 및 실제 이행 여부에 대한 최종적인 법률 검토는 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 명확한 권리 분석상 추가 인수되는 부담이 거의 없다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 임차인이 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였기 때문에, 명도 및 권리 관계가 매우 깔끔할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 점은 입찰가를 산정할 때 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 상록구 일동이라는 입지 조건

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금 반환 청구 포기 확약서 제출로 인한 권리관계의 안전성

* 내부 수리 상태에 따라 추가적인 가치 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 평당 약 678만원에서 764만원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 감정평가액은 평당 약 831만원으로, 최근 시세 대비 약 10~20% 가량 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

본 건의 가장 큰 장점은 임차인(이대로)이 HUG와 협의하여 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하여, 실질적인 인수 보증금이 0원이라는 점입니다. 따라서, 감정가보다는 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 시세 평균가(평당 약 720만원)를 적용할 경우, 본 건(약 20.62평)의 예상 가치는 약 1억 4,800만원 수준입니다. 이를 바탕으로, 보수적인 접근과 명도에 대한 추가 비용, 경매 시장의 변동성 등을 감안하여 1억 5,000만원에서 1억 6,000만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.