나이스옥션 법원경매 안산 2025타경707 [1] 경기도 시흥시 배곧동 18-7 로데오프라자 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧누리초등학교""남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 간선도로에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 내 1층 109호로서(사용승인일:2017.11.16)

외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등.
창호 : 알미늄페어글라스 등.

이용상태

간판상호는 모닝스텔라(카페)로 되어 있으나 영업이 중단된 상태로서 사무실 용도로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 평탄한 토지로서 제2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 25m , 남측으로 폭 12m 아스팔트포장도로에 2면이 접하며 , 서측으로 폭 10m 보도전용 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

모닝스텔라 상호는 있으나 영업이 중단된 상태로 사무실 용도로 이용 중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경707 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 2.건물 및 토지 면적

토지 면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물 면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 3.감정가

감정가: 568,000,000원

1.2. 건물 상세 정보

1.2. 1.소재지 및 명칭

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 18-7 로데오프라자 1층 109호

도로명 주소: 경기도 시흥시 배곧5로 78 (배곧동)

건물 명칭: 로데오프라자

1.2. 2.용도 및 구조

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 내 1층 109호

1.2. 3.사용 승인일

사용 승인일: 2017년 11월 16일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧누리초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 주상복합지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

북측으로 폭 25m, 남측으로 폭 12m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 서측으로는 폭 10m의 보도 전용 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 채권자 및 채무자

경매 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

(채무자 정보는 제공되지 않음)

3.2. 등기부상 권리 분석

소유권 보존: 주식회사모아산업 (2017-11-22)

소유권 이전: 나윤호 (2022-01-20, 매매)

근저당권: 하나은행 (2022-01-20, 384,000,000원, 말소기준권리)

임의경매개시결정: 하나은행 (2025-07-09, 314,516,179원, 말소)

등기부채권 총액: 384,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 황정숙 (황 )

보증금: 15,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2021년 06월 29일

배당신고일자: 2025년 09월 19일

대항력: 있음

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2022년 01월 20일 접수된 하나은행 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 을3 근저당권, 갑5 임의경매개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 제공된 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다. 그러나 "대항력있는 임차인"이므로, 실제 배당 및 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

물건명세서상 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 대한 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황 및 업종

현재 간판상호는 "모닝스텔라"(카페)로 되어 있으나, 영업은 중단된 상태이며 사무실 용도로 이용 중입니다.

건물의 주 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설로, 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다.

4.2. 지역 용도 지구 및 개발 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있어 교통이 편리합니다.

상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 형성되어 있어 주상복합지대의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반 시설

* 인근 배곧누리초등학교 및 주변 아파트 단지, 근린생활시설이 형성되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 배곧신도시 내 다양한 상업시설, 병원, 학원 등이 위치해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 배곧너나들이센터와 같은 학교복합시설이 위치하여 지역 주민들을 위한 교육 및 문화 공간을 제공합니다.

5.2. 주변 교육 시설

* 배곧누리초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

대항력 있는 임차인(황정숙, 황 )이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 부담이 될 가능성이 있으므로 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 이용 상태 관련

현재 '모닝스텔라' 상호만 남아있고 실제 영업은 중단된 상태로 사무실 용도로 이용 중이므로, 향후 임대 또는 직접 사용 시 공실 리스크 또는 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 유동화 물건 관련

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 채권 회수 절차나 특수성이 있을 수 있습니다. 법적 검토를 통해 진행 과정 및 잠재적 이슈를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 주상복합지대에 위치한 근린상가로, 배곧신도시 내에서도 비교적 양호한 입지에 자리하고 있습니다. 배곧누리초등학교와 다수의 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 수요층 확보가 가능하며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 2017년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물로 관리 상태 역시 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 현재 영업이 중단된 상태로 사무실로 사용 중이라는 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요한 부분입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보여 권리관계는 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 배곧신도시의 주요 상업지역에 위치하여 아파트 단지 및 학교를 배후로 하는 탄탄한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통: 대로변 및 여러 폭의 도로에 접해 있어 차량 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물: 2017년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

* 가격: 감정가 5억 6천 8백만 원 대비 시세 및 주변 상권 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가, 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본건의 임차인 현황 및 명도 가능성, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 대항력 있는 임차인 존재 및 영업 중단 상태라는 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 결정해야 하며, 인수 보증금이 0원으로 명시된 점을 고려할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하고 현장 방문을 통해 철저한 조사를 수행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.