나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52505 [1] 경기도 광주시 능평동 477 제이파크뷰 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""광주광명초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,
다세대주택 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 1층 102호로서,
외벽: 타일붙임 마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 욕실2, 다용도실 현관 등)으로 이용중임.


*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52505 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 477 제이파크뷰 102동 1층 102호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호

준공 연도: 2022년 (사용승인일: 2022년 9월 27일)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 385,000,000원

토지면적: 77.33㎡ (약 23.39평)

토지지분: 77.33㎡ (약 23.39평)

건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

건물지분: 65.68㎡ (약 19.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "광주광명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대 주택 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있음.

제반 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

2.2. 토지이용계획

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 군자농업협동조합 근저당 (접수일자: 2023-08-30, 채권금액: 283,200,000원)

경매개시결정 등기(채권자: 군자농업협동조합, 접수일자: 2025-07-01) 외 을구의 근저당권보다 후순위이거나 말소 대상인 권리(갑구의 소유권이전, 신탁등기말소, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (물건명세서 상 지상권 개요는 있으나, 상세 내용은 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 권용태

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-16

확정일자: 2023-09-08

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인 권용태 씨는 대항력이 없어, 보증금 250,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 배당 절차상의 변수에 대한 주의가 필요함. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같음.

* 포레스빌(103동): 2013년 준공, 53.84㎡ (약 16.3평) 거래가 160,000,000원 (약 2,971,700원/㎡)

* 두루미인3차(바동): 2012년 준공, 59.96㎡ (약 18.1평) 거래가 164,000,000원 (약 2,735,100원/㎡)

* 필하우스: 2019년 준공, 52.3㎡ (약 15.8평) 거래가 247,000,000원 (약 4,722,750원/㎡)

본건 "제이파크뷰"는 2022년에 준공되어 비교 대상 단지 중 가장 신축에 해당함.

감정가는 385,000,000원 (약 19,376,000원/평)으로, 신축 연식과 지역 시세를 감안할 때, 비슷한 면적대의 타 단지 시세(약 160M~247M) 대비 높은 수준임. 특히, 2019년 준공된 '필하우스'의 거래가(약 472만원/㎡)와 비교 시, 본건의 감정가는 약 30% 이상 높게 평가되었음을 알 수 있음.

하지만 본건이 최신 건물임을 감안할 때, 신축 프리미엄을 반영한 감정가로 판단될 수 있음.

4.2. 예상 임대 수익

제공된 정보만으로는 정확한 임대 수익 분석이 어려우나, 주변 시세를 고려 시 65.68㎡ (약 19.87평) 면적 기준으로 보증금 2억 5천만원(인수 없음)에 월세 약 70만 원 ~ 100만 원 수준의 임대가를 형성할 가능성이 있음. (이는 추정치이며, 실제 시장 조사가 필요함.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지인 능평동 일대는 주거단지가 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능함.

검색 결과, 분당 및 죽전 생활권과 인접하여 해당 지역의 풍부한 인프라 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 광주광명초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

내부 상태는 폐문부재로 인해 확인되지 못했으며, 표준적인 이용상황을 상정하였으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있음. 경매 참여 시 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 파악해야 함.

6.2. 토지이용계획 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 외에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 위에 언급된 일부 토지이용계획 상 환경 관련 규제가 존재함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 신축(2022년 준공) 다세대주택임. 광주광명초등학교 인근에 위치하며 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있음. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

다만, 감정가(385,000,000원)가 시세 정보상 최근 거래가 대비 다소 높게 형성되어 있으며, 내부 상태 미확인 및 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 최신 연식의 신축 건물(2022년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 대항력 없는 임차인의 높은 보증금이 있으나, 낙찰자가 인수할 의무가 없어 잠재적 리스크를 줄일 수 있음.

* 주변 시세 및 감정가의 괴리를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있음.

* 능평동 지역은 분당, 판교 등과의 접근성이 우수하여 주거 선호도가 높은 지역임.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 2억 8천만 원 ~ 3억 2천만 원 수준으로 판단됨.

최신 연식의 신축 건물임을 감안하되, 주변 시세와의 괴리를 고려하여 감정가의 70~80% 수준 또는 시장 가치 상단을 고려한 300,000,000원 ~ 320,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함. (이는 일반적인 분석이며, 실제 투자 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰 상황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.