나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52457 [1] 경기도 광주시 능평동 381-12 펠리스빌 105동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""오포터널"" 북측 인근에 위치하는 다세대주택
(펠리스빌 105동 2층 202호)로서 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이
소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 중 제2층 제202호로서
외벽 : 치장벽돌 마감 및 일부 몰탈위 페인트
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관 보안설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 서측으로 폭약 6미터의 도로와 접함(단지내 도로).

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이소영)로부터 2026.6.1.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52457 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 능평동 381-12 펠리스빌 105동 2층 202호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 중 제2층 제202호

준공 연도: 2015년 12월 (사용승인일 2016년 11월 22일)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

건물 면적: 56.72㎡ (약 17.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "오포터널" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 유형

채권자는 주OOOOOOO이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 채권액은 252,000,000원입니다.

3.2. 말소기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2025년 6월 25일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매 개시결정 등기(갑8)입니다.

3.3. 임차인 분석 (이소영)

임차인 이소영은 보증금 252,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 7월 6일 전입, 2021년 6월 7일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2023년 7월 12일입니다. 등기부상 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. (을6 주택임차권 등기 말소 예정)

3.4. 인수되는 권리 여부

등기부등본상 모든 권리는 말소기준 권리인 강제경매 개시결정 등기(갑8)에 의해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고, 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주기로 하였습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변이 다세대주택과 근린생활시설로 이루어져 있어 생활 편의시설 이용이 비교적 편리합니다.

* 단지 내 도로가 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* "오포터널" 인근에 위치하여 시내 접근성이 양호할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크 (HUG 인수조건 변경 등)

HUG 인수조건 변경과 관련하여 제출된 확약서 내용은 임차인의 권리를 정리하는 과정으로 보이나, 복잡한 채권 및 권리 관계가 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다. (주택도시보증공사로부터 2026.6.1.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 연식(2015-2016년 준공)과 적정 면적을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 토지 이용 제한 사항 등은 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높은 편으로 보이며, HUG와 관련된 채권 및 임차인 관련 특이사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 건물 준공 연도가 비교적 신축에 해당합니다.

* 낙찰 시 인수되는 임차인의 보증금 또는 기타 유치권 등 부담이 없습니다.

* 교통 접근성이 양호하며 주변 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사 면적(약 53.84㎡~59.96㎡)의 다세대주택 거래 금액은 1억 6천만원에서 1억 6천 4백만원 수준으로 나타났습니다. 본건의 건물 면적은 56.72㎡(약 17.16평)이며, 이를 평당 약 90만 원 ~ 98만 원 선으로 환산 시, 예상 시세는 약 1억 5천 5백만원 ~ 1억 6천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 4천 1백만원 대비 시세가 현저히 낮은 점을 고려할 때, 본 건은 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항과 채권액(2억 5천 2백만원)이 감정가보다 높은 점을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 시세 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 접근 시, 1억 8천만원 ~ 2억원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 25% ~ 33% 할인된 수준입니다.

주변 지역의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 광주시 지역 내에서 쓰레기 소각장 등 생활 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민 반대 및 갈등 사례가 여러 차례 보도된 바 있으므로, 해당 물건지 주변의 장기적인 주거 환경 변화 가능성을 간접적으로 시사할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.