나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52454 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 395 초월역모아미래도파크힐스 근린생활시설동 지2층15호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 ""쌍동초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장과 근거리에 경강선 '초월역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건 내 지하2층 15호로서

외벽 : 석재마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공용의 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로개설 되어있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역, 일반철도(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52454 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 395 초월역모아미래도파크힐스 근린생활시설동 지2층15호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 25.77㎡ (약 8.01평)

토지지분: 25.7716㎡ (약 8.01평)

건물면적: 63.85㎡ (약 19.31평)

건물지분: 63.855㎡ (약 19.32평)

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 623,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 "쌍동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통입니다.

해당 물건은 "초월역 모아미래도 파크힐스" 아파트 단지 내 근린생활시설동에 위치합니다.

단지 인근으로 백마산이 위치하고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 경강선 '초월역'이 소재하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

차량으로 주요 도로 진입이 용이하며, 제2순환고속도로 및 광주원주고속도로 이용이 편리합니다.

버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

초월역을 통해 판교까지 약 10분, 강남까지 약 30분대 도달이 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 494,956,523원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (2020-12-02, 경기서부새마을금고, 371,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

대지권의 목적인 토지에 대한 구분지상권설정등기 (2020.8.31. 제71118호)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김재술

보증금: 20,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자: 2024-02-28

확정일자: 2025-03-27

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 전액(20,000,000원)은 인수되지 않으며, 별도의 배당 절차에 따라 처리될 것으로 예상됩니다.

3.5. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되나, 구분지상권이 매수인에게 인수되는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 광주시 초월읍은 경강선 초월역을 중심으로 주거 단지와 상업 시설이 함께 개발되고 있는 지역입니다.

최근 역세권 개발 사업과 더불어 아파트 단지들이 들어서면서 배후 수요가 증가하고 있습니다.

"초월역 모아미래도 파크힐스"와 인근 "힐스테이트 초월역" 등의 대규모 아파트 단지는 근린생활시설의 주요 고객층을 형성합니다.

4.2. 상업 시설 현황

건축물 용도는 제2종 근린생활시설로, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 서비스업 등이 입점 가능합니다.

단지 내 상가 및 주변의 상업 시설들은 아파트 단지 입주민들의 생활 편의를 위한 시설들로 구성될 가능성이 높습니다.

초월역 주변으로는 신규 상업 시설 개발이 이루어지고 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

4.3. 잠재 고객 분석

주요 잠재 고객은 "초월역 모아미래도 파크힐스" 587세대 및 인근 거주민, 그리고 초월역 이용객입니다.

교통 접근성이 좋아 광주시 시내 및 판교, 강남 등지로 출퇴근하는 직장인 수요도 일부 흡수할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

단지 인근으로 쌍동초등학교가 위치해 있어 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

추가적으로 도곡초등학교 등도 인근에 위치해 있습니다.

주변에 다수의 어린이집 및 유치원이 있어 영유아 보육 환경이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

초월역 이용이 편리하며, 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

백화점, 대형 마트 등의 대규모 편의시설은 판교 등 인근 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다.

숙박 시설로는 모텔 등이 운영되고 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오 시설 포함)

주변은 주거 단지와 상업 시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오 시설이 언급되거나 확인되지 않았습니다.

자연 환경으로는 백마산이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 제약

본건의 가장 큰 리스크는 대지권의 목적인 토지에 대한 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수된다는 점입니다.

구분지상권은 토지의 소유권과는 별개로 특정 목적(예: 지하 매설물 통과, 공작물 설치 등)으로 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리이므로, 해당 토지 사용 및 향후 건물 증개축 등에 제한이 발생할 수 있습니다.

이러한 권리의 정확한 내용과 범위를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

6.2. 기타 고려 사항

제시외 면적은 없는 것으로 확인되었으나, 실제 이용 상태와 공부상 현황이 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 현장 확인이 필수적입니다.

임대 관계는 미상이며, 실제 명도 시 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경강선 초월역 역세권의 장점과 함께 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 지역 개발에 따른 상권 성장 가능성도 기대됩니다.

하지만, 토지에 설정되어 매수인에게 인수되는 구분지상권은 본건의 가치와 활용성에 상당한 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 이 구분지상권의 구체적인 내용과 그것이 본건 건물에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초월역 역세권 입지로 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

* 대규모 아파트 단지를 배후 수요로 확보하고 있어 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 상대적으로 저평가된 상가라면 향후 지역 상권 성장 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 623,000,000원입니다.

매각으로 인해 인수되는 구분지상권은 물건의 가치에 상당한 부정적 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이 권리가 토지 이용 및 건물 사용에 미치는 제약 수준에 따라 물건의 실질적인 가치가 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

따라서, 입찰 시에는 인수되는 구분지상권의 구체적인 내용을 정확히 파악하고, 그로 인한 제약을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 상태이므로, 인수되는 권리 자체의 부담 가치를 최우선으로 고려해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.