나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56751 [1] 경기도 화성시 양감면 대양리 1160 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 대양리 소재""대양2리마을회관"" 북서측 인근에 위치하며 부근은 농경지, 자연림, 단독주택, 다세대주택 등이 소재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 편의성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제302호로서,

외벽 : 석재타일붙임 마감,
창호 : 샤시창틀에 유리창임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 옥내외 주차공간 마련되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서 현황 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북윽으로 노폭 약 3미터내외의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

가. 연번 #1 : 대양리 1160
계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

나. 연번 #2 : 대양리 1161-1
계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임

다. 연번 #3 : 대양리 1162
계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

연번 #2(대양리 1161-1)은 공부상 지목과 달리 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 중 대양리 1161-1은 공부상 지목은 전이나 현황 공동주택 건부지로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56751 (1)

소재지: 경기도 화성시 양감면 대양리 1160 102동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

건물면적: 35.98㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOO (반월농업협동조합)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 양감면 대양리 소재 '대양2리마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농경지, 자연림, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량으로의 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

외벽은 석재타일로 마감되었고, 창호는 샤시창틀에 유리창이 설치되어 있습니다.

토지는 3필지가 일단의 부정형 토지로, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 보통으로 판단됩니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 11월 25일에 접수된 반월농업협동조합의 근저당권(채권최고액 80,400,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 존재하지 않습니다.

임차인 현황에 따르면 임차인 김기룡 씨가 보증금 35,000,000원에 거주 중인 것으로 확인됩니다.

김기룡 임차인의 전입일자 및 확정일자는 2021년 4월 29일이나, 배당신고일자(2025년 9월 8일)를 고려했을 때 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 용도와 농경지, 자연림이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 및 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

주변의 유사 부동산 거래 사례를 통해 시세를 분석한 결과, 최근 2026년 4월부터 7월까지 본건과 인근의 다세대주택 거래가 있었습니다.

2026년 4월 3일, 동일 지번(1160)의 33.3㎡ 면적 주택이 63,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 2일, 인근 지번(1138)의 29.3㎡ 면적 주택(더리츠캐슬)이 53,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 13일, 인근 지번(1138)의 30.4㎡ 면적 주택(더리츠캐슬)이 43,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 건물 면적이 35.98㎡로, 가장 유사한 지번(1160)의 최근 거래가(63,000,000원)와 비교할 때, 시장 가치는 대략 6,300만원에서 7,000만원 수준으로 추정됩니다.

특히, 동일 지번의 거래 사례를 볼 때 본건의 가치가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 1138 지번의 30.4㎡ 매물이 4,300만원에 거래된 사례는 이례적으로 낮으므로, 해당 거래의 구체적인 사유 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 옥내외 주차 공간이 마련되어 있습니다.

주변 지역은 주거와 더불어 농업, 임업 등 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

일상생활에 필요한 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 인근 도시 지역으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

지역 커뮤니티 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이가 존재합니다. 대양리 1161-1번지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으나, 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며 현재 건부지로 이용 중인 점을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 떨어질 수 있습니다.

주변 지역은 농경지와 자연림이 혼재되어 있으나, 일부 지역에는 공장 등 산업 시설이 분포하고 있는 것으로 파악됩니다. 특정 혐오 시설과의 직접적인 근접 여부는 명확하지 않으나, 산업 활동에 따른 소음, 분진 등의 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

감정가(1억원)가 최근 실거래가(약 4,300만~6,300만원)보다 높게 책정되었습니다. 이는 경매 과정에서 유찰될 가능성을 높이거나, 경쟁이 심화될 경우 예상보다 높은 가격에 낙찰될 위험 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 화성시 양감면 소재 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

권리상 하자가 전혀 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금전적 위험은 적은 안전한 물건입니다.

다만, 감정가가 실거래가 대비 높은 수준으로 책정되어 있어, 경매 참여 시 신중한 시세 조사를 바탕으로 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 지역의 산업 시설 분포 등을 고려할 때, 주거 쾌적성에 대한 개인적인 판단이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리 분석상 매우 안전한 물건으로, 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

토지와 건물을 일괄 취득할 수 있어 효율적인 자산 관리가 가능합니다.

화성시의 전반적인 개발 호재 및 수도권정비계획법상 성장관리권역에 속해 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 거래가는 5,300만원에서 6,300만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적(35.98㎡)과 가장 유사한 지번(1160)의 최근 거래가(33.3㎡, 6,300만원)를 고려할 때, 본건의 합리적인 시장 가격은 약 6,600만원 내외로 추정됩니다.

본 건은 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없고, 권리상의 위험도 낮아 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

주변 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 시장 가격에 근접한 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 66,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.