나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56713 [1] 경기도 화성시 서신면 제부리 288-37 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 제부리 소재 ""제부도 선착장"" 남측 인근에 위치하며 부근은
해안 상가지대로서 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 농경지, 임야등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 로폭 약 8-10미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(2023-03-28), 지구단위계획구역(2023-03-28),
중로2류(폭 15m~20m)(2023-03-28)(저촉)

가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리
권역<수도권정비계획법>,연안육역<연안관리법>

도시관리계획 입안중(제부도(화성시 공고2025-2194호))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철골조 슬래브지붕 2층건 근린생활시설로서,(사용승인일 1998.04.00)

외 벽 : 몰탈 위 벽돌 치장쌓기.
내 벽 : 내부 인테리어 마감.
창 호 : 강화유리 및 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 ""공실""상태임.
(후면 ""건물개황도"" 및 ""사진""참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1 토지 북측 일부가 도시계획시설 중로2류에 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56713 (1)

소재지: 경기도 화성시 서신면 제부리 288-37

용도: 근린시설

감정가: 406,085,000원

토지면적: 319.00㎡ (약 96.5평)

건물면적: 300.00㎡ (약 90.75평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화성제일신용협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 화성시 서신면 제부리 소재 "제부도 선착장" 남측 인근에 위치하며, 부근은 해안 상가지대로서 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 농경지, 임야 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

형태 및 이용상태:

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태:

본 건은 북측으로 폭 약 8-10미터 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

등기부현황:

* 최선순위 권리: 근저당권 (화성제일신용협동조합, 2020.11.23, 450,000,000원) - 말소기준권리

* 이후 권리: 가압류 (경기신용보증재단, 2024.02.22), 임의경매 (화성제일신용협동조합, 2025.07.02), 압류 (국민건강보험공단, 2025.07.17) 등이 존재하며, 이들 권리는 경매로 인해 말소될 예정임.

* 소유권 이전: 남정선 (1998.05.12), 김혜정 (2020.03.31)

* 등기부채권 총액: 474,786,000원

임차인현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입/사업일자: 2020-09-01

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 별도로 인수할 필요는 없을 것으로 판단됨.

인수되는 권리:

* 대항력있는 임차인 홍 이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임.

말소되는 권리:

* 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등 (말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소되는 모든 권리)

4. 상권분석

본 물건은 제부도 선착장 인근의 해안 상가지대에 위치하고 있어 관광객을 대상으로 한 상권이 발달해 있을 것으로 예상됨. 주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 다수 소재하고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

본 물건은 제부도 관광지 내에 위치하여 관광객을 위한 편의시설 및 식당, 숙박시설 등이 주변에 잘 갖추어져 있음. 지역 내 문화시설이나 대규모 쇼핑 시설은 부족할 수 있으나, 제부도 특성상 관광객 대상의 상권으로 운영될 가능성이 높음.

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 홍 (보증금 60,000,000원, 전입 2020-09-01)이 존재. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무는 항상 신중한 검토가 필요함.

* 도시계획시설 저촉: 토지 북측 일부가 중로2류(폭 15m~20m) 도시계획시설에 저촉되어 건축 또는 이용에 일부 제한이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연환경보전지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 연안육역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있음. 또한, 도시관리계획 입안 중인 사항도 있어 추가적인 변화 가능성이 존재함.

* 건물 상태: 현재 공실 상태로, 즉시 사용 또는 임대 시 내부 수리 및 관리 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 제부도 관광지 내 상가 지역에 위치하여 관광객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있으나, 도시계획시설 저촉, 다양한 용도지역 지정, 대항력 있는 임차인 존재 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 현재 건물은 공실 상태이며, 토지 이용 계획 및 제한 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

* 제부도 관광지 인근의 상업 지역에 위치하여 관광객 수요를 기반으로 한 상권 활성화 가능성이 높음.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 즉시 상가 및 숙박업 등으로의 활용이 가능함.

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 입지적 장점을 고려한 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 406,085,000원임.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 보증금 관련 추가 부담은 없을 것으로 예상됨.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 경쟁 물건 분석, 향후 임대수익률 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함.

본 보고서에서는 감정가격을 기준으로, 향후 시장 상황 및 경매 분위기를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 투자 목표 수익률에 따라 입찰가를 결정해야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.