나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1423 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 15-2 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평교차로"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브 4층 건물 내 지하층 비02호로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

본건은 북측으로 주방과 방이 약 15.6㎡ 확장된 상태로, 본 평가에서는 확장부분을 건물에 포함하여 평가하였음.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 감정평가서상 북측으로 주방과 방이 약 15.6㎡ 확장된 상태로, 이를 포함하여 평가함
2. 강혜경은 임차인 이성룡의 배우자임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1423 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 15-2 지하층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.49㎡ (약 7.71평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.34㎡ (약 13.71평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 평슬래브 4층 건물 내 지하층 비02호

준공일자: 1996년 8월 7일 (사용승인일: 1997년 7월 21일)

건물층수: 지하 1층, 지상 4층 중 지하층

주요 용도: 공동주택(다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역이며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 수질보전특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

본 물건은 주OOOOOOOO의 채권으로 인한 강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강혜경

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-03-19

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이성룡의 배우자임

* 임차인: 이성룡

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-03-19

* 확정일자: 2011-11-28

* 배당신고일자: 2025-08-01

* 대항력: 있음

* 비고: 강혜경은 임차인 이성룡의 배우자임

대항력 있는 임차인이 존재하며, 이성룡의 경우 배당신고일자가 기재되어 있습니다. 임차인 강혜경은 배우자로서 전입일자는 있으나 확정일자 및 배당신고일자 정보는 미상입니다. 보증금 50,000,000원에 대한 인수 여부 및 배당 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 등기부현황 요약

* 소유권이전: 김대웅 (1998-03-18)

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2015-03-13, 수원지방법원 2015카단164, 금8,835,611원)

* 이후 권리들 (삼성카드, 우리카드, 한화생명보험, 동청주세무서)은 모두 말소될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 강제경매 (주식회사 우리카드, 2025타경1423)는 말소기준권리보다 후순위이며, 경매로 인해 소멸될 권리에 해당합니다.

* 등기부채권 총액: 32,490,041원

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 권리(말소 기준 권리보다 선순위)에 해당할 수 있으므로 주의 깊은 분석이 필요합니다. (본건의 경우, 등기부 채권 총액과 별개로 임차인의 보증금 50,000,000원이 중요한 인수 고려사항입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 환경 관련 이슈

검색 결과, 용인시 처인구(모현읍 포함) 지역은 생활폐기물 소각장 등 환경 관련 시설 입지 논란이 있었던 지역으로 나타났습니다. 특정 혐오시설이 본건 주소지에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 주변 지역의 환경 민감성 및 관련 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 지역에 대한 구체적인 교육 및 의료시설 정보는 부족하나, 주거 밀집 지역의 특성을 고려할 때 일정 수준의 접근성은 확보될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

강혜경, 이성룡 임차인이 대항력을 갖추고 있습니다. 이성룡은 확정일자와 배당신고일자가 있으나, 보증금 전액 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 강혜경은 배우자로서 대항력이 있으나 구체적인 보증금 회수 방안 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. (보증금 50,000,000원에 대한 인수 위험 존재)

6.2. 건물 상태 및 증축

감정평가서상 북측으로 주방과 방이 약 15.6㎡ 확장된 상태로 평가되었습니다. 이는 건축물대장상 면적과 차이가 있으며, 추후 법적 문제 또는 공시지가 재산정 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 적용됩니다. 이는 향후 건물 증축이나 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 지하층에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 70,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 인근 다세대주택 매매 시세가 1억 2천만 원 이상임을 고려할 때 감정가 대비 시세 차이가 큰 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 50,000,000원을 가지고 있어, 이 보증금의 인수 여부 및 회수 가능성을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 또한, 약 15.6㎡의 무단 증축(확장) 가능성이 있고, 다수의 환경 관련 법규 제한이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 감정가

최근 실거래가 정보에 비해 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 주거지 내 입지

다세대 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하여 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 다세대주택 (41.91㎡) 매매가가 2025년 12월 기준 12,400만원 ~ 13,800만원으로 형성되어 있습니다. 본건 건물 면적(45.34㎡)을 기준으로 환산 시, 약 13,000만원 ~ 14,000만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 다만, 본건은 지하층이고 건물 연식이 1996년식으로 비교 대상 주택보다 노후되었으며, 이는 가격에 반영되어야 할 요소입니다. 지하층이라는 점을 감안하여 보수적으로 시세 적용 시, 대략 9,000만원 ~ 11,000만원 수준으로 예상됩니다.

9.2. 위험 요소 고려

대항력 있는 임차인(강혜경, 이성룡)이 50,000,000원의 보증금을 보유하고 있습니다. 이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 될 수 있습니다.

9.3. 감정가 및 입찰가 산정

감정가 70,000,000원 대비 시세는 약 1.3배 이상 높게 형성되어 있습니다. 대항력 있는 임차인 보증금 50,000,000원을 고려하면, 낙찰 시 실질적인 취득가액은 입찰가에 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다.

따라서, 현 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가보다 높지만, 보증금 인수 위험을 감안했을 때 시세 대비 합리적인 수준에서 접근 가능성을 판단할 수 있습니다. (인수 보증금은 별도 고려, 본 입찰가는 입찰 금액 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.