나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56717 [1] 경기도 화성시 장지동 923 금호어울림레이크2차 2906동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 ""호연 초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 인근으로는 아
파트,단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 주거지로서
의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본 아파트 까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용
상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 20층건 아파트 중 10층 1003호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비,
지하주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측의 정문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(일반
도로,동탄2지구)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-01)(일반도로,동탄2지구)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2017-07
-19)(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지
원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청 문
의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,산
림보호구역<산림보호법>,임업용산지<산지관리법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발
지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨(단, 매수신고 전 미납된 분양대금이 있는지 확인요망, 미납된 분양대금이 있을 경우 매수인이 미납한 분양대금을 부담할 가능성 있음). 화성시동탄출장소로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2025.9.30.자) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56717 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 장지동 923 금호어울림레이크2차 2906동 10층1003호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 695,000,000원

토지 면적 (총 단지 면적): 46,435.00㎡

토지 지분: 0㎡ (대지권 미등기 상태로, 별도 등기 없음)

건물 면적 (전용 면적): 84.96㎡ (약 25.71평)

건물 면적 (분양 면적): 제공 정보 없음 (별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 화성시 장지동 소재 "호연 초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 아파트까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

SRT 동탄역과의 접근성 및 경부고속도로, 제2외곽순환도로 연결성도 고려될 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 초등학교: 본건 남서측 인근에 호연 초등학교가 위치합니다.

* 기타 교육 시설: 단지 반경 500m 내에 초등학교 4곳, 중학교 2곳, 고등학교 3곳, 유치원 3곳 등이 조성될 예정이라는 정보도 있습니다. (실제 현황은 별도 확인 필요)

* 편의시설: 이마트에브리데이 동탄그랑파사쥬점이 인근에 위치하며, 단지 내 및 인근 근린생활시설, 상가 이용 가능합니다.

* 자연 및 휴식 공간: 동탄호수공원과 가깝고, 장지천수변공원 등과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

2.4. 잠재적 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 및 주변 검색 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 6월 17일 접수된 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2019-04-12

* 소유권 이전: 2019-06-17 (김환태)

* 근저당권 (디에스엔피엘인베스트먼트대부): 2019-06-17 (말소기준권리)

* 근저당권 (신한은행): 2021-09-27 (말소)

* 가압류 (신용보증기금): 2025-06-16 (말소)

* 임의경매 개시결정 (디에스엔피엘인베스트먼트대부): 2025-07-02 (말소)

* 가압류 (주식회사케이비국민카드): 2025-07-29 (말소)

* 가압류 (신한카드): 2025-08-20 (말소)

이상의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 750,545,346원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상.

4. 상권분석

본 물건은 주거 단지 내에 위치하며, 주변에 초등학교, 근린생활시설, 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 동탄2신도시 남부 생활권의 중심지인 동탄호수공원과 가깝다는 점도 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 본건 남서측 인근에 호연 초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 단지 인근에 유치원·초등학교가 나란히 신설될 예정이었으며, 반경 500m 내에 다수의 교육 시설이 조성될 예정이었던 정보가 있습니다. (실제 현황은 별도 확인 필요)

5.2. 편의시설

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설, 이마트에브리데이 등을 이용할 수 있습니다.

* 동탄호수공원, 장지천수변공원 등 녹지 및 휴식 공간이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 물건은 등기부상 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 해당 아파트에 대한 토지 사용 권리가 등기부에 명확히 설정되지 않았음을 의미합니다.

이러한 상태에서는 대지권 등기를 위해 추가적인 비용이 발생할 수 있으며, 매매나 임대가 어려워질 수 있습니다.

다만, 감정평가서상 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있어, 매각 절차를 통해 토지 사용 권리가 확보될 수 있습니다.

6.2. 미납 분양대금 가능성

대지권 미등기 상태와 관련하여, 최초 분양자가 분양대금을 납부하지 않아 등기가 지연된 경우, 낙찰자가 미납된 분양대금을 추가로 부담해야 대지권 등기가 가능할 수 있습니다.

따라서 매수신고 전 미납된 분양대금이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

다만, 화성시동탄출장소로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2025.9.30.자)이 있는 점은 긍정적으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 장지동의 금호어울림레이크2차 아파트로, 비교적 잘 정비된 주거 지역에 위치하며 주변에 학교, 공원, 편의시설이 갖추어져 있습니다.

가장 큰 특징은 대지권 미등기 상태이며, 이로 인해 미납 분양대금 부담 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다.

대지권 미등기 물건은 매각 시 포함되어 있더라도, 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

그러나 이러한 문제점을 철저히 확인하고 해결 방안을 모색한다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대지권 미등기 문제 해결 시 토지 사용 권리 확보 가능 및 법적 안정성 확보

* 동탄호수공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경

* 정비된 주거 지역 내 입지

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 대지권 미등기 문제 해결에 필요한 정확한 비용, 미납 분양대금 규모, 그리고 주변 실거래가 및 시장 동향에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 전문가와 상의하여 권리관계 분석 및 주변 시세 조사를 충분히 거친 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.