나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1415 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 952 흥덕마을11단지경남아너스빌 1103동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 소재하는 ""샘말초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 본
건 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건 중 제8층 제803호로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 등,
내벽: -,
창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(가)는 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향의 완경사지를 자체 평탄화한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합)
, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1415 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 952 흥덕마을11단지경남아너스빌 1103동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 709,000,000원

토지면적: 78.51㎡ (약 23.75평)

토지지분: 78.506㎡ (약 23.75평)

건물면적: 114.96㎡ (약 34.77평)

건물지분: 114.96㎡ (약 34.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OOOOOO

아파트명: 흥덕마을 11단지 경남아너스빌

사용승인일: 2009년 4월 28일

건축물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 15층

해당 층수: 8층

동수: 10개동 (전체 단지 기준)

세대수: 545세대 (전체 단지 기준)

주차대수: 총 1075대 (전체 단지 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 소재하며, ""샘말초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통인 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통입니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 속해 있습니다.

단지 내에는 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2009년 6월 18일 접수) 입니다.

등기부채권 총액: 397,440,000원 입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 인수되는 경우는 없으며, 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 위

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인 위 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 영덕동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거지역입니다.

주변에 샘말초등학교와 같은 교육시설이 있으며, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

택지개발지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육시설:

* 샘말초등학교 (북측 인근)

주변 편의시설:

* 아파트단지 내 근린생활시설, 인근 근린상가 이용 가능합니다.

* (별도 검색 결과, 혐오시설 확인되지 않음.)

단지 내 시설:

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

주차 정보:

* 해당 단지(흥덕11단지경남아너스빌)는 총 1075대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련:

* 임차인 위 은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임대차 관계에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

건물 노후도:

* 2009년에 사용승인된 건물로, 약 17년차 아파트입니다. 연식에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

기타:

* 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

* (별도 검색 결과, 본 건 주변에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 아파트로서, 샘말초등학교 인근의 주거 환경이 양호한 지역에 위치합니다.

아파트 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주 가치가 높습니다.

권리분석상 특이사항은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 연식을 고려한 관리 상태 및 향후 유지보수 비용을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

편리한 주거 환경: 아파트 단지, 학교, 근린시설 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

안정적인 배후 수요: 주변으로 형성된 주거 단지는 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

소멸되는 권리: 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근(2026년 6월) 동일 단지 내 114.96㎡ 면적의 실거래가는 710,000,000원(13층)에서 720,000,000원(12층) 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 709,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 수준과 유사하거나 소폭 낮은 가격입니다.

본건은 8층으로, 중간층에 해당하여 선호도가 높을 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

인수 보증금이 없는 점과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 710,000,000원에서 730,000,000원 범위로 예상됩니다.

보수적으로 접근 시 감정가 이상, 적극적으로는 최근 실거래가 수준을 고려하여 720,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.