나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1425 [1] 경기도 화성시 영천동 679-7 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""영천초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하4층 지상7층 건 중 제1층 제105호로서
(사용승인일: 2016.12.23)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(중(집)1-96)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1425 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 영천동 679-7 1층105호

1.3. 용도

근린상가 (소매점)

1.4. 감정가

354,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 11.78㎡ (약 3.56평)

건물면적: 31.85㎡ (약 9.64평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

하OOO (등기부상 하나은행)

1.9. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 1월 13일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 360,000,000원)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2025년 1월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (개요상 지상권 등 잠재적 권리 가능성은 있으나, 현재 등기부상 확인되는 내용은 없음)

3.4. 등기부요약

* 소유권 이전(매매)

* 하나은행 근저당권 (말소기준권리)

* 하나은행 임의경매 개시 결정

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 360,000,000원임.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

동탄2신도시 내 근린상업지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 배후수요를 확보할 수 있는 지역임. 동탄2신도시는 타 신도시에 비해 상업용지 비율이 낮아 상가의 희소성이 있다고 평가됨.

4.2. 현재 이용 상태

본 건은 근린생활시설(소매점)로 이용 중임.

4.3. 주변 상권

주변 지역은 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집해 있어 주중 및 주말에 일정한 유동인구가 예상됨.

4.4. 잠재적 개발 요인

향후 동탄2신도시의 개발이 완료됨에 따라 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됨. KTX, GTX 개통 예정 등으로 서울 접근성이 향상될 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 학교

본 건 북동측 인근에 영천초등학교가 소재하고 있음.

5.2. 교통 편의

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

5.3. 편의시설

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있는 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 채권 매각 등 복잡한 절차를 거쳤을 가능성이 있으며, 경우에 따라 특수 권리 관계가 발생할 수 있어 주의 깊은 확인이 필요함.

6.2. 0원 보증금 임차인

임차인 김 의 보증금이 0원이나, 월차임이 350,000원으로 설정되어 있음. 대항력은 없으나, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 소각시설 관련 이슈

화성시 내 일부 지역에서는 소각시설 증설 및 운영과 관련하여 주민들의 건강권 및 환경권 침해에 대한 갈등이 지속되고 있음. 본건 소재지 영천동과의 직접적인 관련성은 현재 확인되지 않으나, 화성시 전반의 환경 이슈로 고려될 수 있음.

6.4. 토지 이용 제한

토지이용계획상 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 대한 제한 또는 추가적인 규제가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 근린상가로, 비교적 신축(2016년 사용승인)에 가까운 건물 상태를 가지고 있습니다. 동탄2신도시 내 근린상업지역으로, 아파트와 오피스텔 단지를 배후수요로 확보하고 있어 기본적인 상권 형성에 유리한 입지입니다. 상업시설 비율이 낮은 동탄2신도시의 특성상 향후 가치 상승 잠재력이 기대됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 0원 보증금 임차인의 존재는 권리 분석 시 더욱 세밀한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 2016년 사용승인 건물로 신축에 가까워 내부 상태 양호 기대.

* 동탄2신도시 내 낮은 상업용지 비율로 상가의 희소성 부각.

* 아파트 및 오피스텔 등 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* KTX, GTX 등 교통망 확충으로 인한 미래가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 354,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* (예상 입찰가는 현재 시세, 주변 경쟁 물건, 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 감정가가 제시되었으며, 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 구체적인 입찰 전략 수립이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.