나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56652 [1] 경기도 화성시 산척동 721 더레이크시티부영2단지 2486동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 '정현초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 지하1층 / 지상15층 건물 내 제11층 제1103호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 하이새시 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 열병합에 의한 지역난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 경유하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-01)(보행자전용도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도 화성오산교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도화성오산교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산림보호구역<산림보호법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56652 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 산척동 721 더레이크시티부영2단지 2486동 11층 1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,180,000,000원

* 토지면적: 93.17㎡ (약 28.18평)

* 토지지분: 93.1704㎡ (약 28.18평)

* 건물면적: 134.94㎡ (약 40.82평)

* 건물지분: 134.9413㎡ (약 40.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 나OOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 화성시 산척동 소재 '정현초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 공동주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 단지 내 도로를 경유하여 외곽 공도에 접합되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 산림보호구역, 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 3월 4일자 우리은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 소유권이전담보가등기 (갑4, 권리자: 나세운)

* 말소 예정 권리:

* 근저당권 (을1, 권리자: 우리은행, 권리금액: 198,000,000원)

* 근저당권 (을2, 권리자: 우리은행, 권리금액: 110,000,000원)

* 가압류 (갑5, 권리자: 신한자산신탁, 권리금액: 349,196,100원)

* 임의경매 (갑6, 권리자: 나세운, 권리금액: 564,602,739원)

* 임의경매 (갑7, 권리자: 유더블유아이유동화전문유한회사)

* 압류 (갑8, 권리자: 화성시)

* 가압류 (갑9, 권리자: 경기신용보증재단, 권리금액: 10,477,052원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 호

* 보증금: 600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 21일

* 확정일자: 2023년 10월 10일

* 배당신고일자: 2025년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인 이 호는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 갑4 소유권이전담보가등기는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되므로, 인수되는 권리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액: 667,673,152원.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 단지 인근 초등학교 및 상업 시설과의 접근성이 양호하여 주거 및 생활 편의성이 좋을 것으로 판단됩니다.

* 주변 지역의 개발 계획 및 인구 유입 추이에 따라 향후 상권의 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 '정현초등학교' 남동측에 위치하며, 초등학교 및 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 단지 인근에 버스정류장이 있어 시내외 교통 연계성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 지도 검색을 통한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 중복 사건: 본건은 유동화 물건이자 중복 사건으로, 경매 절차의 복잡성 및 진행 상황 모니터링이 중요합니다.

* 인수되는 권리: 갑4 소유권이전담보가등기가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 해당 가등기의 내용과 관련 법률 검토를 통해 인수 시 발생할 수 있는 위험을 충분히 인지해야 합니다.

* 임차인 명도: 임차인 이 호는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 6억 원의 보증금을 가진 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 또는 추가 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 하자 및 관리 상태: 건물의 준공 연도 및 관리 상태에 따라 수리비가 발생할 가능성이 있습니다. (제공된 정보에 건물 준공 연도 미기재)

1.6. 종합의견

* 본 물건은 화성시 동탄2신도시에 위치한 아파트로, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 다만, 유동화 물건, 중복 사건이라는 특수성과 더불어 말소되지 않는 소유권이전담보가등기가 존재한다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 규모가 상당하여 명도 과정에서의 원활한 진행을 위한 철저한 사전 준비가 요구됩니다.

* 따라서 본 건은 권리 관계에 대한 완벽한 이해와 전문가의 도움을 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자포인트

* 동탄2신도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보 및 선호도.

* 지역난방 및 최신 설비 갖춘 현대식 아파트라는 점.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 1,180,000,000원

* 본건의 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전담보가등기(갑4)의 인수입니다. 해당 가등기에 기한 권리 행사 금액은 명시되어 있지 않으나, 이 부분이 낙찰자의 부담이 될 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 6억 원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되지만, 명도 과정에서의 제반 비용 및 시간 소요를 감안해야 합니다.

* 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 그리고 인수되는 가등기 금액에 대한 추정치를 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시세 조사, 법률 전문가 상담, 그리고 현장 방문을 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다. 보수적인 관점에서 접근하되, 시장 상황 및 본 건의 특수성을 충분히 반영한 가격 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.