나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33877 [1] 경기도 김포시 마산동 646-1 엠파워프라자1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 ""마산역"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(마산역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물내 제1층 제103호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 소매점으로, 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 24미터 내외, 북측으로 폭 약 10미터 내외, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가현도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황 미상임.

물건 비고

현황 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경33877 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 646-1 엠파워프라자 1동 1층 103호 (신주소: 경기도 김포시 김포한강8로 172)

용도: 근린상가 (건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 778,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서귀포수산업협동조합

현황: 공실 상태

1.2. 물건 상세 내역

토지면적: 14.20㎡ (약 4.30평)

토지 지분: 14.198㎡

건물면적: 41.65㎡ (약 12.60평)

건물 지분: 41.65㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 103호

사용승인일: 2022년 12월 19일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 마산동 소재 "마산역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 전철역(마산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건축물대장상 용도는 소매점으로 되어 있으며, 현재 본건은 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 사다리형으로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건은 서측으로 폭 약 24미터, 북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(가현도담유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리구분) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 주식회사엠플러스개발 (2023-01-04, 소유권보존)

* 갑2: 제갈대균 (2023-08-31, 소유권이전, 매매)

* 을3: 서귀포수산업협동조합 (2023-08-31, 근저당권, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 서귀포수산업협동조합 (2025-07-02, 임의경매개시결정, 528,098,841원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리인 을3 근저당권(서귀포수산업협동조합, 2023-08-31)보다 늦게 설정된 모든 권리(갑3 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건은 김포한강신도시 내 마산역 인근에 위치하며, 주변에 다수의 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 상권의 잠재력이 있는 지역입니다.

4.2. 잠재적 수요 및 특성

마산역을 이용하는 유동인구와 인근 아파트 단지 거주민을 주요 수요층으로 예상할 수 있습니다.

4.3. 경쟁 분석

주변에 다양한 상가 및 근린생활시설이 존재하여 경쟁이 있을 수 있으나, 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마산역 및 버스정류장이 인접하여 교통 이용이 편리하며, 상업지역에 속해 있어 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역 특성

김포한강신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신도시 지역으로, 미래 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 공실 및 임차 리스크

본건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후 임차인 모집 및 공실 관리가 필요합니다. 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 권리 관계 확인이 중요합니다.

6.2. 권리관계 및 채무 부담

등기부상 채무 총액은 600,000,000원이며, 감정가 대비 상당한 수준입니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 경매 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 시장 및 정책 변동성

부동산 시장의 경기 변동이나 정부의 부동산 정책 변화는 본 물건의 가치 및 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 마산동의 마산역 역세권에 위치한 근린상가로, 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 양호한 교통 환경과 주변 배후 수요를 바탕으로 향후 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 적극적인 임차 마케팅 및 관리가 필수적입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 비교적 안전한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 마산역 도보 이용 가능한 초역세권 상가.

* 신축 건물: 비교적 최근 사용승인된 건물로 하자 발생 가능성 낮음.

* 김포한강신도시 개발 잠재력: 지역 발전과 함께 미래 가치 상승 기대.

* 상대적으로 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 공실 상태이며, 시세 조사를 통해 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 유사 물건의 시세 및 예상 임대 수익률을 고려하여, 감정가(778,000,000원) 대비 약 75% 수준인 585,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.