나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33927 [1] 경기도 김포시 풍무동 583-6 유현마을신동아아파트 101동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 김포시 풍무동 소재 '유현초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '유현마을 신동아
아파트' 101동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 학교, 공원, 농경지 등으로 이루
어진 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약1.8km
지점에 풍무역(김포골드선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 4층 401호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남하향의 완경사지를 계단식으로 조성하였으며, 아파트단지 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류
(폭 25m~30m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭
12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역
(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예그랑유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(예그랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하
여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받
으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33927 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 583-6 유현마을신동아아파트 101동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 450,000,000원

토지면적: 76.37㎡ (약 23.10평)

토지지분: 76.37㎡ (약 23.10평)

건물면적: 140.23㎡ (약 42.41평)

건물지분: 140.23㎡ (약 42.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 아파트 단지는 경기도 김포시 풍무동에 위치하며, 남서측 인근에 '유현초등학교'가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 학교, 공원, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

단지까지 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다.

도보 약 1.8km 거리에 풍무역(김포골드라인)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 일부 도로 저촉 및 공항 관련 구역, 여러 보호 구역(유치원, 학교) 및 성장관리권역에 포함됩니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 해당사항 없습니다. 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 2022년 3월 4일자 애큐온저축은행 근저당권 (을26)

등기부 요약:

소유권 이전: 박성(2001-11-07), 손연식(2011-08-05), 송민희(2019-11-07)

근저당권: 애큐온저축은행 (채권최고액 560,400,000원) - 말소기준권리

압류: 김포세무서장 (2024-05-21) - 말소예정

임의경매개시결정: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 (채권액 547,545,714원, 사건번호 2025타경33927)

가압류: 주식회사대영렌트카 (채권액 3,848,285원) - 말소예정

압류: 김포시 (2025-12-05) - 말소예정

등기부채권 총액: 564,248,285원

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-19

대항력: 없음

주의: 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없어 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 유현마을 신동아아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 유사한 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

단지 규모는 총 21개 동, 1256세대로 대단지를 이루고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 분석:

2026년 7월 2일, 140.23㎡ (전용면적 기준) 10층이 410,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 2일, 115.79㎡ (전용면적 기준) 4층이 398,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 15일, 115.79㎡ (전용면적 기준) 7층이 383,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 4층 401호입니다.

내부 구조: 방 4개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개, 드레스룸, 다용도실 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조입니다.

설비: 개별난방(보일러), 엘리베이터, 위생, 급배수, 출입구 보안, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 617대(지상 12대, 지하 42대) 주차 가능하며, 전기차 충전기(지하 34대)가 설치되어 있습니다.

사용승인일: 1999년 11월 29일

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 취급 과정에서 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

감정평가액(450,000,000원) 대비 최근 실거래가(140.23㎡ 기준 410,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 감정 시점과 현재 시점 간 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 풍무동의 비교적 양호한 입지에 위치한 아파트로, 단지 내 편의시설과 주변 학군 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

대단지 아파트로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 전용면적 140.23㎡의 넓은 면적을 소유하고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 감정가 대비 최근 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 투자 가치가 모두 있는 아파트입니다.

* 김포골드라인 풍무역 이용이 가능하며, 단지 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 140.23㎡의 넓은 전용면적을 가진 세대로, 수요층이 확보될 가능성이 높습니다.

* 향후 개발 계획 등 지역 호재에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 450,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 동일 면적(140.23㎡)의 10층 매물이 410,000,000원에 거래되었고, 더 작은 면적(115.79㎡)의 4층 매물이 398,000,000원에 거래되었습니다.

층수 및 면적을 고려할 때, 본 4층 물건의 적정 시장 가격은 400,000,000원 ~ 420,000,000원 범위로 추정됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가의 80~90% 수준을 고려하거나, 최근 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 405,000,000원 정도로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.