나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2717 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층 931호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부천역(1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상14층 건 중 9층 931호로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 등 마감임.
내벽 : 미상임.
창호 : 샷시 등 창호임.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택-원룸형)임.
※ 자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측(노폭 약 6m), 남동측(노폭 약 8m), 남측(노폭 약 25m)으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1),2) : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

■ 일련번호 3) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

■ 일련번호 4) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

■ 일련번호 5),6),7) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

경매 사건번호: 부천지원 2025타경2717 (1)

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 198,000,000원

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 해당 없음

특수물건 정보: 유동화 물건

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층 931호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 4층, 지상 14층 건물 중 9층 931호

건물 외벽: 복합판넬 및 석재붙임 등 마감

건물 창호: 샷시 등 창호

1.3. 면적 및 가격

토지 면적: 7.26㎡ (약 2.19평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용면적): 31.50㎡ (약 9.53평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일련번호 1),2): 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 일련번호 3): 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 일련번호 4): 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 일련번호 5),6),7): 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "부천대학교" 남측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2.교통상황

차량의 출입이 용이하며, 단지 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 도보로 접근 가능한 거리에 부천역(1호선)이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.1. 3.인접 도로상태

본건 토지는 북동측(노폭 약 6m), 남동측(노폭 약 8m), 남측(노폭 약 25m)으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

토지는 7필지로 이루어진 일단의 사다리형 토지이며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련 법규에 따라 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로, 대로 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 전북은행 근저당권(을1, 2015.05.08 접수, 320,400,000원)보다 후순위인 가압류(갑3)와 임의경매개시결정(갑4)은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 소유권 이전 및 신탁등기 말소(갑2) 기록도 확인됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

현재 임차인으로 김민수 씨가 거주 중입니다.

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 07월 18일

* 배당신고일자: 2025년 08월 20일

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.2. 3.권리 분석 요약

본건은 임의경매 물건으로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리관계에 대한 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

본건이 소재한 심곡동 지역은 부천역을 중심으로 형성된 도심 상업 및 주거 복합 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많은 지역입니다.

1.3. 2.주변 개발 계획

제공된 정보만으로는 주변 개발 계획에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 다만, 부천역세권 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 논의가 이루어지는 지역으로 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통 및 편의시설

부천역(1호선)을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 뛰어나며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 인근에 대형마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 매우 우수합니다.

1.4. 2.교육환경

본건 남측 인근에 부천대학교가 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다. (상대보호구역 관련 정보 참조)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리상 리스크

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸되므로, 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점은 향후 관리에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 2.시장 및 물건 리스크

주변 "다세대" 주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건(도시형생활주택, 31.50㎡)의 감정가(198,000,000원) 대비 평당 시세가 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 "다온하브" 건물은 비교적 현대적인 도시형생활주택으로, 이 점이 감정가에 반영되었을 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 3.혐오시설 존재 여부

외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통해 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2번지 일대에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 직접적으로 인접하거나 단지 내에서 눈에 띄는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 일반적인 도시 지역의 환경으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 부천역 역세권이라는 뛰어난 교통 입지와 부천대학교 인근이라는 대학가 상권의 이점을 동시에 가지고 있습니다. 주변 편의시설 및 교육 환경 또한 우수하여 1인 가구 실수요자 및 투자자에게 매력적인 물건입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있으며, 대항력 없는 임차인의 보증금 또한 인수하지 않아 명도 리스크가 크지 않습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부천역(1호선) 초역세권 및 부천대학교 인근으로 임대 수요가 풍부합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 선순위 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 환경: 상업지구에 인접하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적: 31.50㎡의 소형 면적으로 1인 가구의 선호도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

제공된 주변 "다세대" 주택의 최근 매매 사례(2026년 3월~7월)를 분석한 결과, 해당 주택들의 평당 단가는 약 2,530,000원에서 4,430,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건(31.50㎡)에 이를 단순 적용할 경우 약 7,970만원에서 13,955만원 범위의 시세가 도출됩니다. 하지만, 이는 본건과 주택 유형이 다른 "다세대" 주택 사례이며, 본건은 2003년에 건축된 "다온하브"라는 도시형생활주택으로, 건물 연식 및 특성을 고려할 때 상이한 시세가 적용될 수 있습니다. 감정가 198,000,000원은 본건 건물의 가치 및 지역 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.8. 2.입찰가 산정

본건의 감정가는 198,000,000원이며, 이를 기준으로 보수적인 접근을 할 때 통상 감정가의 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려합니다. 주변 시세가 감정가보다 낮게 해석될 여지가 있으나, 도시형생활주택의 희소성 및 역세권 입지를 고려할 때, 입찰 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

(본 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 그리고 낙찰 가능성을 종합적으로 고려한 예측치이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 물건에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.