나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33863 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층 1130호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동 소재 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 동류형의 공동주택, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설 등이
혼재한 상업지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2005. 03월경에 사용승인을 득한 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층
지상14층건 공동주택, 업무시설, 제1.2종근린생활시설 건물 내의 11층1130호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임, 복합판넬 붙임 등 마감.
내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 1단지인 다각형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택, 업무시설,
제1.2종근린생활시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측, 동측 및 븍측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1.2토지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 과밀억제권역.

기호3토지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역),
상대보호구역, 과밀억제권역.

기호4토지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심),
대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 과밀억제권역.

기호5.6.7토지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심),
대로3류(폭 25m~30m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역),
상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33863 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층 1130호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 188,000,000원

* 토지면적: 6.43㎡ (약 1.94평)

* 토지지분: 6.428㎡ (약 1.94평)

* 건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

* 건물지분: 27.901㎡ (약 8.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, "부천대학교" 남측 인근 상업지역에 자리하고 있습니다. 주변에는 동류형의 공동주택, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 각종 차량 접근이 용이하며, 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 2005년 3월 사용승인을 받은 철골철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕 지하 4층, 지상 14층 공동주택, 업무시설, 제1, 2종 근린생활시설 건물 내 11층 1130호입니다. 외벽은 콘크리트 위 돌붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 시멘트몰탈 위 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 7필지 1단지의 다각형 토지로 대체로 평탄하며, 현재 공동주택, 업무시설, 제1, 2종 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측, 동측, 북측으로 공도와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로(8m미만/8m~10m/25m~30m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 감정평가액: 188,000,000원

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (전입일자 2022-03-04, 확정일자 2022-02-09)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-03-12

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 175,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. (물건명세서 참고사항 참조: "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함")

* 등기부 요약:

* 갑구 9 (2021-11-23): 소유권 이전 (심규범)

* 을구 4 (2024-03-12): 주택임차권 (이수정, 175,000,000원), 말소: 인수 (매수인 인수 대상)

* 갑구 11 (2022-05-06): 소유권 이전 (백현영)

* 갑구 12 (2022-10-19): 압류 (인천광역시부평구청장), 말소: 말소

* 갑구 13 (2023-08-28): 압류 (부천시), 말소: 말소

* 갑구 14 (2025-06-30): 강제경매 (한국주택금융공사), 말소: 말소 (현재 경매 개시 결정)

* 말소기준권리: 본건 경매의 말소기준권리는 2022년 10월 19일자 인천광역시부평구청장의 압류 등기입니다.

* 권리분석 요약: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 주택임차권(이수정)이 존재하며, 배당으로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 심곡동은 부천대학교 인근으로, 대학가 상권의 특성과 함께 주변의 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로서 대학생, 사회 초년생 등 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 대중교통 접근성이 좋고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주하기에 편리한 환경입니다.

* 부천대학교가 인근에 있어 교육 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이 (보증금 175,000,000원)의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 초기 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 본건의 감정가는 188,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 시세는 약 79,100,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 실제 시세 간의 큰 차이는 본건의 가치 평가에 대한 면밀한 재검토가 필요함을 시사합니다.

* 높은 임차 보증금: 인수해야 할 임차 보증금 175,000,000원이 유사 물건의 추정 시세보다 높은 수준입니다. 이는 매수인이 인수 후에도 상당한 금전적 부담을 안고 가야 함을 의미합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성은 항상 존재하며, 이는 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 175,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 가장 큰 우려 사항은 감정가(188,000,000원)와 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 통해 추정한 시세(약 79,100,000원) 사이에 상당한 격차가 존재한다는 점입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 추정 시세보다 훨씬 높은 수준이어서, 섣부른 입찰은 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 따라서 본건은 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가가 적정하게 산정되었다는 전제 하에, 인수되는 보증금을 제외한 물건의 실질적인 가치(Equity)만큼 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 부천대학교 인근의 역세권 및 상업지역에 위치하여 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 비교적 최근 건물(2005년 준공)로, 기본적인 상품성은 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금을 제외한 잔여 지분 가치를 기준으로 산정합니다.

* 인수 예정 보증금: 175,000,000원

* 감정가: 188,000,000원

* 인수 보증금 제외 후 산정 가능한 입찰가 (Equity): 188,000,000원 - 175,000,000원 = 13,000,000원

따라서, 인수되는 보증금을 고려하여 산정한 예상 입찰가는 13,000,000원 입니다.

* 최종 매수인의 실질적인 총 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금)은 약 13,000,000원 + 175,000,000원 = 188,000,000원 이 될 것으로 예상됩니다.

매우 중요 : 위 예상 입찰가는 감정가가 현재 시세를 정확히 반영하고 있다는 가정 하에 산정된 것입니다. 그러나 주변 유사 물건의 최근 매매 시세 분석 결과, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 수 있습니다 (약 79,100,000원 수준 추정). 만약 실질 시세가 감정가보다 낮을 경우, 인수 보증금을 포함한 총 취득 비용이 오히려 시장 가치를 초과하여 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 현재의 정확한 시장 가치와 임차인의 계약 조건에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

* 주변 지역 내에서 특별히 언급할 만한 유해 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.