나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510492 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-27 에스.케이맨션 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""인천문학초등학교"" 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 일단지 북측 및 서측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경510492 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 1292-27 에스.케이맨션 1층102호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 건물구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호

1.5. 전용면적

46. 98㎡ (약 14.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 토지면적 (토지 지분)

22. 69㎡ (약 6.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 감정가

55,000,000원

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천문학초등학교 북측 인근에 위치하며, 주거지대입니다.

2.2. 교통

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변환경

인근은 주거지역으로 형성되어 있으며, 초등학교가 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 포천세무서장의 압류(갑10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권등기(유수경)가 있었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 채권액 합계

등기부채권 총액은 98,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (유 )

* 보증금: 98,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-28

* 확정일자: 2021-06-29

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 관련 내용이 있으며, 해당 임차권은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년 준공, 43.33㎡): 82,000,000원

* 화인에이스빌 (2012년 준공, 44.77㎡): 122,000,000원

* 대일빌라 (1993년 준공, 44.4㎡): 90,000,000원

4.2. 시세 비교

본건은 1995년 준공되었으며, 전용면적 46.98㎡(약 14.21평)입니다. 비교 사례 중 연식이 비슷한 1993년식 대일빌라(44.4㎡)가 90,000,000원에 거래되었고, 2001년식 세명쉐르빌(43.33㎡)은 82,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 55,000,000원은 최근 실거래가 대비 현저히 낮게 평가되었습니다.

4.3. 본건 가치 평가

본건은 토지/건물 일괄매각이며, 모든 권리가 말소 예정으로 낙찰 시 깨끗한 등기부 상태로 인수할 수 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경 등 특수사항이 있으나, 이는 채권자인 HUG가 채무를 정리하는 과정으로 보이며, 명확한 권리관계 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거지대이므로 통상적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인천문학초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타

건물 내부 확인이 폐문부재 등으로 인해 직접 이루어지지 못했으며, 지자체 발급 도면과 탐문조사를 바탕으로 평가되었습니다. 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준으로 전제되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

실제 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 도면상 확인된 내용과 실제 상태가 다를 수 있습니다. 인테리어 상태, 하자 여부 등을 별도 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 및 절차를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설

반경 내 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 주변 환경을 직접 답사하여 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 감정평가액이 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. HUG가 채권자로서 관련 절차를 주도하고 있어, 낙찰 후 소유권 이전 절차 또한 비교적 순탄할 것으로 예상됩니다. 내부 상태 미확인 등 일부 리스크는 있으나, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 현저히 낮은 감정가와 주변 시세 대비 높은 투자 가치

* 말소 예정 권리가 많아 명확한 권리 인수 가능

* HUG 관련 채권자로, 낙찰 후 처리 절차의 용이성 기대

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(46.98㎡)과 유사한 면적의 최근 매매 사례(8,200만원 ~ 12,200만원) 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세는 약 9,000만원 ~ 10,000만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 현재 시세를 기준으로 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 사이로 예상됩니다.

본건은 감정가가 55,000,000원이므로, 감정가 대비 높은 금액으로 입찰해야 할 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁자 분석을 통해 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.