나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510601 [1] 인천광역시 서구 청라동 102-3 청라동양엔파트 541동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지상 25층 건물 내 제20층 제2002호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 아파트 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 단지 내 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510601 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 102-3 청라동양엔파트 541동 20층2002호

용도: 아파트

감정가: 651,000,000원

토지면적: 66.82㎡ (약 20.21평)

토지지분: 66.8196㎡ (약 20.21평)

건물면적: 118.85㎡ (약 35.95평)

건물지분: 118.8538㎡ (약 35.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남양주신용협동조합)

2. 물건 상세 정보

2.1. 물건 현황

해당 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 청라동양엔파트 541동 20층 2002호에 위치한 아파트입니다. 철근콘크리트 구조로, 총 25층 건물 중 20층에 해당합니다. 전용면적은 118.85㎡ (약 35.95평)이며, 공부상 아파트 용도로 이용 중입니다.

2.2. 건물 내부 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 PVC새시로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 및 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 특수도로, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 입지 조건

3.1. 주변 환경 및 입지 분석

대상 물건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3.3. 주변 시설 및 혐오시설 유무

최근 뉴스 보도에 따르면, 청라 지역에는 자원순환센터(소각장) 건립이 추진되고 있으나, 해당 물건지(청라동 102-3) 주변에서 즉시적인 혐오시설에 대한 구체적인 언급이나 부정적 영향은 확인되지 않았습니다. 인천환경공단 청라자원환경센터가 운영 중이나, 최근에는 악취 없이 식물원 같은 환경을 조성하여 혐오시설이라는 인식을 개선하려는 노력이 있습니다. 하지만, 향후 서구 자원순환센터 입지 선정 결과에 따라 주변 환경에 변화가 있을 가능성은 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2015년 6월 10일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권입니다.

이 외 등기된 권리사항은 다음과 같으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 다솔피엠주식회사 (신탁등기말소): 2013-10-29

* 조선아 (소유권이전): 2013-10-29

* 전지유 (소유권이전): 2015-06-10

* 삼성화재해상보험주식회사 (근저당): 2015-06-10 (말소기준권리)

* 삼성화재해상보험주식회사 (근저당): 2015-10-21

* 남양주신용협동조합 (근저당): 2021-12-23

* 남양주신용협동조합 (임의경매개시결정): 2025-07-09

* 서구(인천광역시) (압류): 2025-10-31

4.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 603,010,000원입니다.

4.3. 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 청라동양엔파트

* 주소: 인천광역시 서구 청라동 102-3

* 준공년월: 2012년 7월 31일

* 총 세대수: 564세대 (단지 전체)

* 해당 동 최고층: 25층 (541동 기준)

* 주차: 총 1044대 (지하 1038대, 지상 6대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변 상권

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 편의시설

단지 내 및 주변에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 점유 및 명도: "이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다." 라는 특이사항이 있습니다. 이는 임차인 현황이나 점유 관계가 명확하지 않음을 의미하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 0원이나, 실제 거주인이 있을 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 향후 개발 계획: 청라 지역의 자원순환센터(소각장) 관련 개발 계획이 진행 중입니다. 이는 향후 지역 가치에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 경매 시세 차익: 감정가 6억 5,100만원 대비 최근 실거래가가 6억 1,700만원 ~ 6억 3,250만원 수준으로, 시세 대비 저가 매수 기회를 엿볼 수 있습니다.

* 우량 물건: 권리상 특별히 인수할 권리가 없고, 채권 총액이 감정가보다 높은 점은 채권자의 적극적인 경매 진행 의지를 보여줍니다.

* 주거 환경: 아파트 단지로서 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 아파트로, 권리상 특이사항 없이 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 20층이라는 층수와 단지 내 주거 환경을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, "이해관계인 협조 미원활"로 인한 명도 관련 불확실성은 반드시 사전에 파악하고 대응 전략을 수립해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가는 2026년 4월 617,000,000원, 5월 630,000,000원, 6월 632,500,000원입니다. 해당 물건은 20층으로 비교적 높은 층에 해당합니다. 현재 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 강도와 명도 리스크 등을 감안하여 약 630,000,000원에서 650,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 645,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.