나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510473 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1036 2동 6층609호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""인천남동초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건내 6층 609호로서
(사용승인일: 1991)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 주위 공도와 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(만수3),가축사육제한구역(2013-03-08)
((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)),상대보호구역(문의:인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086),과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 1036번지 2동 6층 609호에 소재하는 아파트로, 인천지방법원에서 진행하는 2025타경510473(1) 부동산 임의경매 사건입니다.

건물 사용승인일은 1991년 10월 31일이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 6층에 위치합니다.

본건의 감정가는 280,000,000원이며, 토지면적은 62.06㎡ (약 18.78평), 건물면적은 84.69㎡ (약 25.62평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

인천남동초등학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

본건 단지 내 도로를 통해 주위 공도와 출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 3월 2일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을3)입니다.

이후 접수된 모든 권리 (근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 등기부상 권리 관계를 모두 깨끗하게 정리하고 소유권을 취득할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 만수동 지역은 다수의 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다.

배후 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 만수 진흥 아파트로, 총 5개 동, 300세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 지상 9대, 지하 0대로, 총 273대의 주차가 가능합니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물이며, 본건은 6층입니다.

급배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 1991년에 준공되어 건축된 지 30년이 넘은 노후 아파트입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 사항을 고려해야 할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 시간이 소요될 수 있습니다.

다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으나, 이는 모두 매각으로 소멸될 권리들입니다.

1.6. 종합 의견

인천 남동구 만수동 지역에 위치한 본 아파트는 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축 연차가 높아 노후화가 진행되었으나, 기본적인 주거 기능은 유지하고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 관련 불확실성은 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

인천 남동구 만수동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

초등학교 인접이라는 교육적 이점은 자녀가 있는 세대에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 재산권 행사에 있어 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 280,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(84.69㎡)의 경우 2026년 4월에 235,000,000원 ~ 256,000,000원 사이에서 거래가 있었습니다.

이에 따라 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

최근 시세와 경매 물건의 특성(노후도, 명도 리스크 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 추천합니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준인 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

실제 입찰 시에는 최종 명도 가능성, 경쟁 현황, 시장 상황 등을 면밀히 재검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.