나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1313 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 지하상가 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '시민공원역' 및 노선버스정류
장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 21층 2102호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 8필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35m 내외, 남측으로 6m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도화동 432-2, 432-5, 433-3, 433-4
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육
한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2) 도화동 431-1, 431-8, 432-6, 433-9
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2025타경1313 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2, 올레오 21층 2102호

용도: 아파트

감정가: 339,000,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물면적: 76.17㎡ (약 23.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 지하상가 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '시민공원역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 35m 내외, 남측으로 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2022년 9월 20일 접수된 서서울농업협동조합의 근저당권(채권최고액 288,000,000원)이 말소기준권리로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기사항 요약: 집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다. 총 등기부채권액은 318,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계액은 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

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* 본건 주변은 주거 시설(아파트, 오피스텔)과 상업 시설(근린생활시설, 지하상가)이 혼재된 지역입니다.

* 행정복지센터 등 공공기관이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 상권은 형성되어 있으나, 인근 지역의 개발 계획 및 유동 인구 변화에 따라 상권의 활성도가 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조 및 이용: 본건은 철근콘크리트구조의 26층 건물 중 21층에 위치한 아파트로, 전용면적 76.17㎡ (약 23.04평)입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다.

* 설비 현황: 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 옥내소화전, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근 교육시설: 인천도화초등학교, 인천도화중학교, 인천문화여자고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근 의료시설: 인천사랑병원, 인천건강검진센터, 곧바로병원 등 지역 내 의료기관 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 일반적인 도시 환경으로, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 도화1구역 재개발 지연으로 인한 쓰레기 무단 투기 및 슬럼화 우려가 제기되는 지역이 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자 발생 또는 임차인의 권리 주장 가능성이 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없다면 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 개요는 '없음'으로 표기되어 있어 실질적인 권리 행사의 가능성은 낮아 보입니다.

* 인근 지역 개발 지연: 도화1구역 등 인근 재개발 사업 지연으로 인한 슬럼화 및 쓰레기 무단 투기 문제가 거론되고 있어, 해당 문제가 단지 전체의 주거 환경에 간접적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 역세권에 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다.

* 임대차 관계 확인이 필요하나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 인천 도심권의 편리한 교통망(지하철, 버스)을 이용할 수 있는 입지입니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 소유권 이전이 깨끗한 물건입니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 가치 및 잠재적 상권 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 예상 입찰가는 물건의 현황, 주변 시세, 낙찰 사례, 경매 시장 동향 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터 분석, 그리고 임차인 현황 및 명도 가능성에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

* 본 보고서에서는 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.