나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1306 [1] 인천광역시 계양구 계산동 942-27 광백오피스텔 502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""부평초등학교"" 남서측 인근에 위치하고
부근은 오피스텔,다세대주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 ""경인교대입구역"" 및 버스정류장이
소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2011년 5월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건중
제5층 제502호로
외벽:석재붙임 및 페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 업무시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구
문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 전세권설정(2021.10.15)이 등재되어있음.

전세금: 5,000,000원
범 위: 건물의 전부
존속기간: 2021.10.15 ~ 2023.10.14
전세권자: 이**(820427-*******),경기도 의정부시 화룡로 245,603동 130*호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

본건은 인천광역시 계양구 계산동 942-27번지에 위치한 광백오피스텔 502호입니다. (새 주소: 인천광역시 계양구 계양대로205번길 17)

1.2. 건물 정보

건물 용도는 오피스텔이며, 2011년 5월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 8층 건물 중 제5층 제502호입니다.

전용면적은 70.65㎡ (약 21.37평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시창호 등입니다.

위생설비, 상하수도설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건은 토지 1필지 위에 건축되었으며, 토지 면적은 27.20㎡ (약 8.23평)입니다. 토지 지분은 27.195㎡이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

토지 형상은 장방형으로 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 173,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 유 (유상선)입니다.

특이사항으로 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "부평초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 "경인교대입구역" (지하철역) 및 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 본건의 주요 장점 중 하나입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 27일 접수된 유 (유상선)의 근저당권 (채권액 75,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기사항전부증명서 상 전세권 설정(이 (이창민), 5,000,000원, 2023.10.14 만료) 및 여러 근저당권, 가압류, 압류 등이 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청 채권자에 의해 소멸될 예정입니다.

본 건의 인수 보증금 합계는 0원이며, 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 이 (이창민)이 등기부상 전세권 설정(2021.10.15 ~ 2023.10.14)을 하였고, 보증금 5,000,000원으로 기재되어 있습니다.

그러나 임차인 현황표 상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 전세권 존속기간이 이미 만료되었습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권은 김 (보존) -> 박 (이전) -> 고 외 1인 (이전) 순으로 변동되었습니다.

등기부에는 여러 근저당권, 전세권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 말소기준권리인 유 의 근저당권(2020.11.27) 이후의 권리들은 대부분 말소되었거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

최종적으로 2025년 7월 4일 유 (유상선)에 의한 임의경매 개시결정(88,432,196원)이 본건의 경매 원인이 되었습니다.

총 등기부채권액은 180,099,392원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

본건 광백오피스텔 502호는 전용면적 70.65㎡입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(70.65㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2025년 12월 1일: 177,000,000원 (4층)

2026년 5월 13일: 177,000,000원 (6층)

2024년 4월 27일에는 전용면적 68.76㎡인 매물이 165,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가 173,000,000원은 최근 시세인 177,000,000원과 비교했을 때 합리적이거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 예상 임대료

제공된 정보만으로는 정확한 임대료 시세 파악이 어렵습니다.

일반적으로 본 건과 같은 오피스텔의 경우, 전용면적 70.65㎡ 기준으로 보증금 500만원에 월 임대료는 약 40만원에서 60만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 임대 시에는 공실률, 건축 연도, 건물 관리 상태, 주변 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 외식 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성도 우수합니다.

5.2. 교육시설

본건은 "부평초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, "경인교육대학교"가 가까워 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 혐오시설이나 기피 시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부 상 전세권 설정자 이 (이창민)의 경우, 임차인 현황표 상 대항력이 없으며 전세권 존속기간(2023.10.14)이 만료되었습니다. 이에 따라 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부나 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 복잡한 권리관계가 존재했던 만큼 등기부 권리 변동 내역을 면밀히 검토하는 것이 좋습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장은 금리 변동, 정부 정책, 지역 경기 등에 따라 가치 변동성이 존재합니다. 향후 시장 상황 변화에 따라 자산 가치가 하락할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

오피스텔 시장의 경우, 지역별 공급량, 수요 변화 등에 따라 공실률이나 임대료에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경1306 (1)은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 광백오피스텔 502호로, 입지, 교통, 주변 환경 면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다.

2011년 준공된 건물로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되었습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소될 예정이며, 인수할 보증금이나 부담이 없어 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 (경인교대입구역) 및 버스정류장 인접으로 뛰어난 교통 접근성

* 주변 상업시설, 학교 등 잘 갖춰진 생활 인프라

* 권리분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능

* 최근 시세 반영 및 비교 시 경쟁력 있는 감정가

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 173,000,000원이며, 최근 유사 면적(70.65㎡)의 실거래가는 177,000,000원 수준입니다.

경매 물건의 특성상 예상되는 명도 비용, 수리비, 취득세 등 부대 비용과 시장 변동성을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준 또는 최근 실거래가 하단부를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 희망 수익률, 현장 조사 결과, 경쟁 참여 예상자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.