나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510544 [1] 인천광역시 서구 마전동 1027-1 창우아이빌 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '인천마전초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 마전역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 5층 건물내의 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2011.04.12)
외벽 : 치장벽돌 및 인조석 붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호마감 등임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 공부상 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510544 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1027-1 창우아이빌 2층203호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 44.56㎡ (약 13.48평)

* 토지 지분: 44.56407857142856㎡ (약 13.48평)

* 건물면적: 79.22㎡ (약 23.96평)

* 건물 지분: 79.22㎡ (약 23.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, '인천마전초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천2호선 마전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건축물 정보

본건은 2011년 4월 12일 사용 승인된 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 5층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 인조석 붙임 마감이며, 창호는 샤시 마감입니다.

* 토지 이용 현황

부정형의 토지 위에 건립되었으며, 인접 토지와 등고 평탄합니다. 공부상 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태

본건은 북서측, 서측, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 8일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(채권액 235,986,300원)입니다.

* 등기 현황

* 소유권 관련: 신상규 외 1명 보존등기(2011.04.15), 이길녀 공유자전원지분 이전(2011.05.24), 류가린 소유권 이전(2021.08.30) 등기 이력이 있습니다.

* 임차권 현황: 한국토지주택공사(서울보증보험 주식회사)가 주택임차권을 설정(2021-12-28 전입, 2020-12-23 확정, 보증금 230,000,000원)하였으나, 등기부상 '말소'로 표시되어 있습니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 '을구 7번 임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, '서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 임차인이 말소에 동의하여 대항력 있는 임차권이 인수되지 않을 가능성이 높음을 시사합니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 단, 확약서의 법적 효력 확인은 필수적입니다.

* 채권액 총계

등기부채권 총액은 230,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 신청 채권액(235,986,300원)과 차이가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석

인근 유사 물건의 최근 매매가를 분석한 결과, 다음 사례들이 확인되었습니다.

* 2026년 7월, 용진그린빌(다세대, 2025년식, 68.31㎡) 39,800만원 거래.

* 2026년 7월, 타워팰리스4차(연립, 2016년식, 59.8㎡) 15,400만원 거래.

* 2026년 7월, 클라우스2동(연립, 2015년식, 49.96㎡) 13,000만원 거래.

* 시세 동향

본건과 유사한 연립주택의 최근 거래 사례들을 볼 때, 공급 면적 기준 평당 약 85만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 공급 면적은 약 23.96평으로, 이를 기준으로 산정한 현 시세는 약 205,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(210,000,000원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 인천마전초등학교 등 교육시설이 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 접근성

인천2호선 마전역 이용이 가능하며, 시내버스 노선도 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시에도 도로망 접근성이 양호합니다.

* 환경 정보

주로 주거 지역 및 교육 시설과 인접하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 말소 동의 확인

가장 중요한 리스크는 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 법적 효력 여부입니다. 만약 말소 동의가 무효화되거나 효력이 미비할 경우, 해당 임차권이 낙찰자에게 인수되어 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 확인 필요)

* 시세와의 괴리 가능성

감정가(210,000,000원)와 최근 매매 사례에서 도출된 시세(약 205,000,000원) 간 큰 차이가 없는 것으로 보이나, 실제 경매 시장에서의 낙찰가는 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

* 건축물 노후화

2011년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동의 교통 및 생활 편의성이 양호한 지역에 위치한 연립주택입니다. 감정가와 최근 시세가 유사하게 형성되어 있으며, 가장 큰 인수 부담으로 작용할 수 있었던 주택임차권의 경우 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자의 부담이 크게 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 확약서의 최종적인 법적 효력 확인은 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차권의 잠재적 말소: 임차권 말소 동의 확약서가 사실로 확인될 경우, 2.3억원의 보증금 부담이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다.

* 양호한 입지 및 교통: 마전역 인근에 위치하며 초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이며, 최근 유사 물건의 시세 분석 결과 약 205,000,000원의 가치를 가집니다. 임차권 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이면서도 수익성을 확보하기 위한 보수적인 접근을 추천합니다.

따라서, 예상 입찰가는 205,000,000원에서 215,000,000원 사이를 제안합니다.

적정 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.