나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1308 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 191-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인하대학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 공동주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측, 북측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2023-09-20).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 및 철근콘크리트조 스라브즙 4층건으로서,
외벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위페인트 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 1981-10-07)

이용상태

1) 1층 : 편의점 및 식당으로 이용중임.
2) 2층 : 식당으로 이용중임.
3) 3층 : 인쇄소로 이용중임.
4) 4층 : 주택으로 이용중임.
5) 지1층 : 주점으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 상·하수도설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 일반건축물대장상 2023-06-29 건축법 위반에 의한 위반건축물 표시[2023-위반-
107, 무단증축/1층/근린생활시설/경량철골조/ 1.5㎡], 2023-12-13 건축법 위반에 의한 위반
건축물 표시 [2023-위반-324, 무단증축/1층/근린생활시설/경량철골조/ 45㎡], 2024-05-08
건축법 위반사항 일부시정완료에 의한 위반건축물 표기 변경 [2023-위반-324, 무단증축/1층
/근린생활시설/경량철골조/ 45㎡→15㎡]으로 기재되어 있습니다. 이에 관할 행정청에 문의
한 결과, 위반건축물은 철거 및 이행강제금 대상이라고 언급 되었는 바, 경매진행 및 입찰시
관할 행정청에 해당사항을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 본 건 건물 1층 일부 9.90㎡는 1990. 11. 20.자로 증축되었으나 해당 부분 면적이 미미하여 기존 1층 부분의 잔존내용연수를 기준으로 평가함
- 본 건 건물 4층은 1988. 3. 24.로 증축된 상태로, 이를 감안하여 평가함
- 본 건 일반건축물대장상 2023. 6. 29.자로 건축법 위반에 의한 위반건축물표시(2023.-위반-107, 무단증축/1층/근린생활시설/경량철골조/1.5㎡) 및 2024. 5. 8.자로 건축법 위반사항 일부 시정완료에 의한 위반건축물 표기 변경(2023-위반324, 무단증축/1층/근린생활시설/경량철골조/45㎡→15㎡)으로 기재되어 있는 바, 이에 대해 감정인이 문의한 결과 관할 행정청에서는 위반건축물은 철거 및 이행강제금 대상이라고 언급하였다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 191-1 소재 근린주택 건물로, 인천지방법원 2025타경1308 (1) 사건번호로 부동산 임의경매가 진행 중입니다. 토지 면적은 312.00㎡ (약 94.38평)이며, 건물 면적은 804.28㎡ (약 243.29평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 5,149,674,500원입니다. 채권자는 푸른저축은행입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 인근에 "인하대학교"가 있어 북동측 지역에 자리하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 소재하여 생활 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 세장형의 건부지로 이용 중이며, 남측, 동측, 북측으로 도로에 접해 있습니다. 토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 10월 21일자 하나은행의 근저당(1,020,000,000원)입니다. 등기부상 소유권 변동 및 추가 근저당, 임의경매 개시결정 등기 등이 확인되나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권 총액은 3,339,600,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)카피테크이십일, 이 : 보증금 0원, 차임 1,100,000원, 전입/사업일자 2024-02-01, 대항력 없음.

* 성 : 보증금 15,000,000원, 차임 880,000원, 전입일자 2016-11-15, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,800,000원, 전입일자 2025-07-09, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2019-12-11, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2021-01-29, 대항력 있음.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,800,000원, 전입일자 2023-10-25, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인으로는 성 , 이 , 이 가 있으며, 이들의 보증금 총액은 45,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로 법적으로는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

본 건물이 위치한 용현동 인하대학교 인근 지역은 대학가 상권 및 지역 생활 상권을 동시에 갖추고 있습니다. 다양한 근린생활시설, 식당, 주점 등이 입점해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 1층에는 편의점과 식당, 2층에는 식당, 3층에는 인쇄소, 4층에는 주택, 지하 1층에는 주점으로 이용되고 있어 다각적인 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

인하대학교와 인접하여 교육 및 문화 시설 이용이 용이하며, 주변에 형성된 상업시설을 통해 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 위반건축물: 일반건축물대장상 1층 일부 면적에 대한 무단 증축 사실이 기재되어 있으며, 관할 행정청은 해당 부분이 철거 및 이행강제금 대상이 될 수 있다고 언급하였습니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 또는 건물 이용 제한으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 건물 노후: 건물의 사용승인일자가 1981년으로, 약 40년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인(성 , 이 , 이 )이 존재합니다. 이들 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건 근린주택은 인하대학교 인근이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있으며, 현재 다양한 용도로 활용되고 있어 잠재적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 그러나 40년 이상 경과한 노후 건물에 위반 건축물 상태라는 점은 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 위반 건축물에 대한 철거 또는 이행강제금 부과 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 이로 인한 추가 비용 발생을 반드시 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원이므로 법적 부담은 적을 것으로 보입니다. 종합적으로 볼 때, 리스크 요인을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 인하대학교 인근으로 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설과 주택이 복합적으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 모델 구축이 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획이나 도시 재생 사업 등과 연계될 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,149,674,500원입니다. 최근 주변 다세대 주택의 소규모 거래 사례(6천만원 ~ 1억 1천만원 수준)가 있으나, 본 건은 근린주택으로서 규모와 용도가 상이하여 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

본 건의 가장 큰 리스크는 위반건축물 상태로 인한 철거 또는 이행강제금 부과 가능성입니다. 이러한 불확실성을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 이 부분은 법적 부담은 없으나 명도 진행 시 고려사항으로 남습니다.

종합적인 리스크 요인과 건물 노후도를 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토할 수 있으나, 위반건축물 관련 추가 비용 발생 가능성이 높으므로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 약 36억원 ~ 41억원 (감정가 5,149,674,500원의 70~80% 수준)

상기 금액은 잠재적 리스크를 고려한 추정치이며, 실제 입찰가 결정 시에는 위반건축물 처리 비용, 명도 비용 등을 추가적으로 산정하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.