나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510562 [1] 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층1-516호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '초은중학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층1-516호로서,
외벽: 강화유리 등 마감
창호: 샷시 창호 임.
(건축물대장 사용승인일:2021.9.14)

이용상태

본건은 건축물대장상 용도 '공장(지식산업센터)'임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로 및 남측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2019-12-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전
용도로)(2019-12-16)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한
특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건축물대장상 공장(지식산업센터)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경510562 (1) 사건의 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510562 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층1-516호

* 건물명: 에이스하이테크시티청라

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장(지식산업센터))

* 건물 사용승인일: 2021년 9월 14일

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 19.69㎡ (약 5.95평)

* 토지지분: 19.69㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 66.36㎡ (약 20.07평)

* 건물지분: 66.36㎡ (약 20.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '초은중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 관련 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 상태: 본 건 토지는 인접 필지 및 인접 도로와 등고 평탄한 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다. 동측으로는 포장도로, 남측으로는 보행자전용도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1)

* 가압류 (신한카드, 갑3)

* 가압류 (인천신용보증재단, 갑4)

* 가압류 (서민금융진흥원, 갑5)

* 임의경매 (중소기업은행, 갑6)

* 압류 (서인천세무서장, 갑7)

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본상 별도로 등기된 지상권은 확인되지 않았습니다. 이에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

* 총 등기부채권액: 257,106,750원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 인천 서구 청라동 일대는 계획된 산업 및 비즈니스 지구로서, 다수의 지식산업센터, 공장, 상업 시설이 집중되어 있습니다. 이는 관련 업종 간 시너지 효과 및 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있어 개발 및 활용에 유리합니다. 또한, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역에 포함되어 있어 지역 발전 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: '초은중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서도 고려할 수 있습니다.

* 부대 시설: 건물 내에는 실내 주차장(741대), 실외 주차장(32대) 등 충분한 주차 공간이 확보되어 있어 차량 이용자의 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 본 건의 현재 임대차 관계 및 임대 보증금, 차임 등 구체적인 사항이 미상입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 낮으나, 명도 진행 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 시장 변동성: 경매 물건 특성상, 입찰 시점의 부동산 시장 동향 및 경쟁 상황에 따라 낙찰가 및 향후 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 9월에 사용 승인된 신축급 지식산업센터로, 인천 서구 청라동의 산업 밀집 지역에 위치하여 사업 운영 및 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 다수의 권리가 말소될 예정으로 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대 관계 미확인이라는 점은 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

* 산업단지 내 입지: 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 관련 업종 기업들의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 주요 도로망 및 대중교통과의 접근성이 뛰어나 물류 이동 및 직원 출퇴근에 매우 편리합니다.

* 지역 발전 잠재력: 경제자유구역, 도시첨단산업단지 등 성장 가능성이 높은 지역에 포함되어 있어 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 251,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 입찰가 산정 시 긍정적인 요소로 고려될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 본 건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 최근 낙찰 사례, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 경매 시장의 경쟁 상황과 물건의 세부적인 현 상태를 고려하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.