나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510461 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 721-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 용정리에 소재하는 ""강화청소년수련관"" 북서측에 위치
하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 전,답 등 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 주변
환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

2필1단의 경사지를 등고평탄하게 정지작업한 사다리형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태

일단지 기준 본건 남측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 2,3> 공통
계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한
구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

""평가의견"" 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자: 2022.02.11.)

- 외 벽: 대리석재 마감 등
- 내 벽: 몰탈위 페인팅, 목재데크, 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등
- 바 닥: 장판지깔기, 원목, 타일 등 마감
- 창 호: 샷시 창호 등임

이용상태

""단독주택""으로 이용 중임.

설비내역

위생 설비 및 급,배수 설비, 천정형시스템냉난방설비, LPG보일러에 의한 바닥난방설비,
화재탐지 및 경보 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

""평가의견"" 및 ""건물개황도"" 등 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1. 건물은 목록2.3.토지 양지상에 소재

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510461 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 721-15

* 토지 면적: 478.00㎡ (약 144.6평)

* 건물 면적: 159.44㎡ (약 48.2평) (사용승인일자: 2022.02.11.)

* 건물 제시외 면적: 52.60㎡ (약 15.9평)

* 감정가: 452,227,040원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 송OO

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 제시외 건물 포함 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 강화군 강화읍 용정리에 소재하며, 인근에 강화청소년수련관이 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 경사지를 정지 작업한 사다리형의 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 일단지 기준으로 본건 남측에 포장된 도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2022-12-09, 권리금액: 165,000,000원)

* 말소되는 권리: 한국주택금융공사 근저당, 송은규 근저당 2건. 경매개시결정 등기 또한 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 별도로 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 309,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-18

* 확정일자: 2025-04-16

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자를 기준으로 배당 여부 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 매매 정보는 다세대 주택으로, 본건과 물건 종류가 다릅니다. 최근 다세대 주택 매매가는 전용면적 43.01㎡(약 13.0평)이 6,120만원 (약 470만원/평), 75.84㎡(약 22.9평)이 13,400만원 (약 583만원/평) 수준으로 파악됩니다.

* 단독주택 시장 동향: 본건 감정가는 452,227,040원으로, 건물 연면적 약 48.2평 기준 평당 약 938만원, 토지 약 144.6평 기준 평당 약 313만원으로 산정되었습니다. 제공된 다세대 주택 시세와 비교할 때, 본건 단독주택의 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 강화읍 용정리 내 단독주택 실거래가 자료가 부족하여 정확한 시세 비교는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 소재지는 단독주택 및 다세대 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 강화청소년수련관이 근거리에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 임차인 3명(박 , 정 , 정 )이 존재하며, 모두 대항력이 있습니다. 이들의 실제 거주 및 점유 관계, 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 신중히 검토해야 합니다.

* 공동 담보: 본건은 공동 담보 물건으로, 동일 채무 또는 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(52.60㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 건물에 대한 점유 및 철거 가능성 등을 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 2월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득할 수 있습니다.

* 강화 지역 특성: 강화도의 관광 및 개발 잠재력을 고려한 투자 가치를 지닐 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본건은 신축 단독주택으로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으나, 대항력 있는 임차인, 특히 보증금이 0원인 임차인의 존재가 주요 리스크 요인입니다. 또한, 주변 다세대 주택 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 철저한 현장 조사를 통한 실제 가치 평가 및 임차인과의 명도 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 0원으로 파악되었으므로, 감정가(452,227,040원)를 기준으로 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 임차인 명도 관련 불확실성을 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 316,500,000원 ~ 384,400,000원

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 정보 검색 결과, 본건 주변에 뚜렷한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. 다만, 최종적인 권리 분석 및 현장 조사 시 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.