나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71971 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 48-8 늘찬.빌 6동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 ""차산초등학교"" 동측 근거리에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역이고, 인근으로
각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 공동주택 으로서의 제반 입지
조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 전반적인 교통상태는
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제4층 401호로서,
(건물사용승인일 : 2016.07.05)
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방), 승강기설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 고시형 생활주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6 미터의 단지 내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71971 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 48-8 늘찬.빌 6동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 47.33㎡ (약 14.32평)

* 건물면적: 58.84㎡ (약 17.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2016년 07월 05일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 각급 학교와 각종 생활편익시설, 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난한 편입니다.

* 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

* 소유권보존: 황정아 (2016.07.11)

* 소유권이전: 박광수 (2016.07.29)

* 소유권이전: 이미숙 (협의분할에 의한 상속, 2022.05.06)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (168,000,000원, 2023.09.08, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사우리카드 (6,902,931원, 2025.02.27)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (145,967,415원, 2025.07.08)

등기부채권 총액은 174,902,931원입니다.

* 인수되는 권리

본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원으로 확인됩니다.

* 말소 예정 권리

감정평가 요약표 및 등기부 요약에 따르면, 을2 근저당권, 갑4 가압류, 갑5 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 주의사항

* 임대관계: 현재 임대차 관계는 미상으로, 명확한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 매매 시세

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 늘찬빌(308동, 68.12㎡) 2026년 5월 23일, 170,000,000원 (약 824만원/평)

* 이노빌(101동, 49.52㎡) 2026년 5월 11일, 128,000,000원 (약 853만원/평)

* 채움타운(104동, 59.175㎡) 2026년 5월 13일, 140,000,000원 (약 782만원/평)

* 비교 물건 분석

본건(늘찬.빌 6동 4층401호, 58.84㎡)과 면적이 유사한 채움타운(104동, 59.175㎡)의 최근 매매가가 140,000,000원이었음을 고려할 때, 본건의 감정가 182,000,000원은 시세 대비 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 같은 단지인 늘찬빌(308동, 68.12㎡)의 매매가는 170,000,000원으로, 면적 차이를 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호로, 2016년 7월 5일에 사용승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 내부 이용 현황

본건은 현재 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 상하수도 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대차 관계

내부 임대차 현황이 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 대한 추가 확인 및 부담이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨)

* 지상권 등 미소멸 권리 가능성

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있어, 만약 실제 지상권이 존재한다면 해당 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다. 이에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 주변 혐오시설 유무

신속한 주변 조사 결과, 본건의 즉각적인 인근 지역에서는 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화학 공장 등)이 육안으로 확인되지 않았습니다. 그러나 현장 답사를 통해 보다 정확한 주변 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 제한

본 토지가 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리에 위치한 다세대주택으로, 차산초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 무난한 편입니다. 건물 구조 및 설비는 비교적 양호하며, 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이고 인수할 임차인 보증금도 없어 권리상 명확한 편입니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 지상권 언급 등 추가적인 확인이 필요한 부분들이 존재합니다. 주변 최근 매매 사례를 볼 때 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 이를 고려한 합리적인 입찰 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 소멸 예정이며, 인수할 보증금 또한 없는 점은 큰 장점입니다.

* 양호한 주거 입지: 초등학교와 근접한 위치, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 같은 단지 내 건물: '늘찬.빌'이라는 동일한 단지 내 건물로, 동일 단지의 다른 동(308동)의 매매가가 170,000,000원으로 형성되어 있어 시세 참고가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 가치는 약 130,000,000원 ~ 160,000,000원 사이로 판단됩니다. 특히 면적이 유사한 채움타운(59.175㎡)의 최근 매매가(140,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본 건의 시세가 감정가(182,000,000원)보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 주변 시세와 감정가, 그리고 권리관계상의 명확성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 으로 제안합니다. 이는 실거래가 수준에 근접하면서도 경쟁력 있는 가격으로, 추가적인 명도 비용 및 확인 필요 사항을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.