나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63576 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-27 아이비힐에이 2동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2025.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '동국대학교 일산병원' 북서측
근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 동국대학바이오메디캠퍼스,
체육시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 공동주택지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은
무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호로
외벽은 치장벽돌붙임 마감 및 드라이비트 마감,
내벽은 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(3개), 욕실(2개), 거실,
주방 및 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기,
옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 자루형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리
500m (소, 젖소,말, 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

건축물구조가 등기부 및 건축물대장에서 '철근콘크리트'로 되어 있으나
전유부분에서는 등기부 및 건축물대장 공히 '철골콘크리트'로 상이하게
기재되어 있는 바, '철골콘크리트'는 '철근콘크리트'의 기재착오로
추정됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계 등 미상입니다.
*본건 등기 기재사항으로 미루어 볼 때 담보평가전례가 있을 것으로 추정되나
관련 모든자료를 추적해보아도 검새되지 아니하여 담보평가액과 경매예정가액과의
격차(약 9%)를 추정 평가자에게 통보할 수 없었습니다.

물건 비고

1. 건축물구조가 등기부 및 건축물대장상으로는 '철근콘크리트'로 되어 있으나, 등기부 및 건축물대장 '전유부분'에서는 '철골콘크리트'로 상이하게 기재되어 있음.
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.10.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63576 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-27 아이비힐에이 2동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 63.23㎡ (약 19.13평)

* 건물면적: 52.89㎡ (약 16.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 구조: 등기부 및 건축물대장상 '철근콘크리트', 전유부분 '철골콘크리트' (상이 기재)

* 준공일: 2017년 6월 9일

* 층수: 1층 (4층 건물 내)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '동국대학교 일산병원' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 동국대학바이오메디캠퍼스, 체육시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 공동주택지대로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 인접도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 정보상 명시된 내용 없음

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정(2025타경63576) (채권액: 228,000,000원)

* 소유권이전: 이나영 (2017.12.26), 이정수 (2018.04.23, 매매 250,000,000원)

* 주택임차권: 강민주 (2023.11.30, 임차금액 228,000,000원, 전입 2021.11.29, 확정 2021.10.28) - 말소 예정이나, 특이사항으로 인해 주의 필요.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.07, 채권액 228,000,000원) - 본건 경매 사건.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강민주

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-29

* 확정일자: 2021-10-28

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음 (단, '대항력있는임차인' 특이사항으로 인해 추가 확인 필요)

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 잔존 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의. (인수 보증금 0원 예상)

* 임차인: 소용환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-10

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금/차임이 '0원'인 대항력 있는 임차인이므로, 권리 관계 및 실제 거주 목적 등 추가 확인 필요.

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 동국대학바이오메디캠퍼스가 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 동국대학교 일산병원 북서측 인근에 위치하며, 동국대학바이오메디캠퍼스, 체육시설 등이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 내부 구성: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비, 승강기, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 구조 표기 상이: 등기부 및 건축물대장상 '철근콘크리트'로 되어 있으나, 전유부분에서는 '철골콘크리트'로 상이하게 기재되어 있습니다. 이는 기재 착오로 추정되나, 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 복잡성:

* 강민주 임차인: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 임차권 등기 또한 말소 예정으로 보입니다. 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 강민주 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 함께 기재되어 있어, 최종 잔금 납부 시점까지 권리 관계 변동 여부를 주의 깊게 확인하는 것이 좋습니다.

* 소용환 임차인: '대항력 있음'으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 이러한 경우, 실제 거주 목적, 보증금 외의 다른 약정 등 추가적인 확인이 필수적이며, 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계 등 상세 내용이 '미상'으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 자체 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, 동국대학교 일산병원 및 관련 시설 인근에 자리하여 입지 조건은 양호합니다.

* 건축물 구조 표기 상이점은 기재 오류로 추정되며, 큰 하자로 보기는 어렵습니다.

* 권리 분석의 핵심은 임차인 문제입니다. 강민주 임차인의 경우, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 이는 본 건의 주요 리스크 요인을 상당 부분 해소하는 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 소용환 임차인의 '대항력 있음, 보증금 0원' 조건은 그 실체와 권리 관계에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 하는 잠재적 리스크입니다.

* 종합적으로, HUG의 확약으로 임차인 강민주 관련 위험은 완화되었으나, 소용환 임차인에 대한 철저한 조사 후 입찰 참여 여부 및 금액을 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 동국대학교 일산병원 및 바이오메디캠퍼스 인근으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 양호하고, 주변에 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

* HUG의 리스크 완화 노력: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 관련 부담이 줄어들어, 인수 부담을 최소화할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 209,000,000원

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 헤리티지9동 (69.11㎡): 269,900,000원

* 디펠리스2단지1동2동 (67.98㎡): 220,000,000원

* GL타운(101-106동) (72.55㎡): 300,000,000원

* 시세 분석: 본건의 건물 면적(52.89㎡) 및 건축 연도(2017년 준공)를 고려할 때, 주변 시세는 약 2.2억 원에서 3.0억 원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 2.09억 원으로 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 입찰가 산정: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 강민주 임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다. 소용환 임차인의 '대항력 있음, 보증금 0원' 조건은 확인이 필요하나, 이를 제외한 인수 부담이 적다고 가정합니다. 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 소용환 임차인 관련 잠재적 리스크를 감안하여, 215,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.