나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63588 [1] 경기도 파주시 동패동 30-17 파크뷰 102동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63588 [1] 경기도 파주시 동패동 30-17 파크뷰 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63588 | 소재지: 경기도 파주시 동패동 30-17 파크뷰 102동 3층302호 | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 201,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 경기도 파주시 동패동 소재 다세대주택(파크뷰 102동 3층 302호)을 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자가 최선순위 전세권자로서 경매를 신청하였다는 특이점이 있습니다.

사건번호: 고양지원 2025타경63588 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 30-17 파크뷰 102동 3층302호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 288,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (최선순위 전세권에 기한 경매 신청)

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다. 토지 지분이 건물 면적에 비해 상당히 높은 편으로, 장기적인 토지 가치 상승에 유리할 수 있습니다.

토지 면적: 81.94제곱미터 (약 24.80평)

건물 면적 (전용면적): 68.51제곱미터 (약 20.72평)

건물 사용승인일: 2018.07.04 (비교적 신축)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 운정 신도시 외곽에 위치하여 차량 접근성은 보통 수준이며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 보통입니다. 제반 주위 환경은 생활 편의시설이 점차 확충되는 신흥 주거지역의 특성을 보입니다.

2.2. 주변 시설 및 생활 정보

교육 시설: 운정초등학교가 가까워 도보 통학이 가능하며, 주변에 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다.

생활 편의 시설: 주변에 상가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용에는 지장이 없으나, 대형마트나 백화점 등의 시설은 차량으로 이동해야 합니다.

혐오 시설: 해당 소재지 인근에 대규모의 특정 혐오 시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)이 검색되지는 않았습니다. 다만, 계획관리지역 특성상 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 분석

본건 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거 Zone)에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

계획관리지역은 제한적인 개발이 가능한 지역으로, 향후 용도 변경이나 추가 개발에 대한 잠재력을 내포하고 있습니다. 주거 Zone으로 지정되어 주거 환경으로서의 안정성을 확보하려는 지역 정책 방향이 확인됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 이해관계

본 사건은 소유자와 채무자가 동일하고, 채권자가 홍OO인 부동산 임의경매입니다.

소유자/채무자: 김OO

채권자: 홍OO

3.2. 주의사항 분석 (최선순위 전세권)

가장 큰 주의사항은 "최선순위 전세권이 기한 경매신청임"입니다.

원칙적으로 최선순위 권리인 전세권은 낙찰 시 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

* **전세권자가 채권자로서 경매를 신청한 경우:** 해당 전세권은 매각으로 소멸됩니다. 낙찰자는 전세보증금(채권액)을 인수할 필요가 없게 됩니다. (가장 일반적인 경우)

* **리스크:** 만약 전세권이 아닌 *주택임차권*이 최선순위인 경우이거나, 전세권 외에 배당받지 못한 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 그 금액을 인수할 수 있습니다.

* **컨설팅 의견:** 매각 물건명세서 및 법원 서류를 통해 최선순위 전세권자의 배당요구 및 채권액 등을 면밀히 분석하여, *실제 인수할 금액이 전혀 없는지*를 확실하게 검토해야 하는 고난도 권리 분석 물건입니다. 입찰 전 정확한 현황 조사 및 법률 검토가 필수입니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

권리 분석 리스크: 앞서 언급된 최선순위 전세권의 소멸 여부 및 배당 관계를 정확히 파악하지 못할 경우, 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

시장 리스크: 운정 신도시 주변의 다세대/빌라 시장은 신규 공급 및 시세 변동성이 있을 수 있어, 주변 실거래가 대비 감정가의 적정성을 재확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)의 다세대주택으로, 토지 지분율이 높아 장기적인 가치 측면에서 유리한 부분이 있습니다. 위치적으로 운정 신도시의 생활 인프라를 간접적으로 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 최선순위 권리에 기한 경매이므로, 권리 분석의 난이도가 높다는 점을 인지하고 정확한 분석 후 입찰에 참여해야 합니다. 권리 분석만 정확하게 해결된다면, 실수요자 및 투자자 모두에게 합리적인 금액으로 접근 가능한 매력적인 물건입니다.

4.3. 투자 포인트

높은 토지 지분율: 전용 20.72평에 비해 토지 지분 24.80평은 다세대주택으로서 상당히 높은 수준입니다. 향후 해당 지역의 개발 계획에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

비교적 신축: 2018년식으로 건물 상태가 양호하며, 기본적인 설비(승강기, 도시가스 난방 등)를 갖추고 있어 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

실거주 용이성: 운정초등학교 인근에 위치하며 주거지역으로 형성되고 있어 실거주 목적의 실수요층 접근이 용이합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계