나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72662 [1] 경기도 양주시 회정동 66-14 장한빌라 에이동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 ""덕정사거리"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,
단독주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 202호로서
외벽: 벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실, 발코니, 현관)으로 이용중임.
(내부구조는 별첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 동하향 완경사의 다세대주택건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 성장관리계획구역(주거형,회정02), 지구단위
계획구역(회정1지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리
권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경72662 (1)

소재지

경기도 양주시 회정동 66-14 장한빌라 에이동 2층 202호

용도

다세대주택

건축년도

1998년 08월 25일

건물 규모

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층, 건물면적 59.13㎡ (약 17.9평)

토지 규모

토지면적 45.71㎡ (약 13.8평)

감정가

110,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

메리츠캐피탈

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "덕정사거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

인접 도로상태

남측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지 이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 성장관리계획구역(주거형,회정02), 지구단위계획구역(회정1지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

주변 혐오시설

현재까지 확인된 혐오시설은 없으나, 창고 등이 혼재하는 지역 특성을 고려하여 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

메리츠캐피탈의 강제경매개시결정 (2025년 07월 04일 접수, 58,200,043원)

임차인 현황

* 임차인: 손 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2024-06-17, 대항력 있음)

* 임차인 손 은 전입일자 및 확정일자상 대항력이 있으나, 배당받을 금액이 적거나 없을 경우 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도를 진행하며 확인이 필요합니다.

인수되는 권리

없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

총 인수 보증금

0원 (법원 고지 기준)

1.3. 상권분석

주변 상업시설

덕정사거리 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

이용 현황

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

* 본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "덕정사거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량으로 건물까지 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 남측으로는 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변에 학교, 병원, 상업시설 등에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

임차인 손 은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (비록 명세서상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 전입일자와 확정일자를 고려 시 주의가 필요합니다.)

공동담보

해당 물건이 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 담보물의 매각 결과나 채무 관계에 따라 추가적인 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 회정동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 건축 연도가 1998년으로 비교적 오래되었으나, 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

양주시의 주거 지역 내에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

인근 시세 대비 합리적인 감정가로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

복잡한 권리 관계가 없고, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

건물면적: 59.13㎡ (약 17.9평)

최근 매매 사례 분석:

* 주아팰리스2차 (2017년식, 67.002㎡): 13,000만원 (약 64.3만원/평)

* 정안빌라 (1990년식, 35.06㎡): 6,500만원 (약 61.3만원/평)

* 현대빌라 (1996년식, 44.98㎡): 5,400만원 (약 39.7만원/평)

본건은 1998년식, 17.9평으로, 비교적 최근 거래된 주아팰리스2차나 정안빌라의 평당 가격을 고려할 때, 감정가 110,000,000원 (약 614,525원/평)은 시세에 부합하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 5,000만원) 존재로 인한 명도 위험을 감안하되, 명세서상 인수 보증금 합계가 0원인 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

*최종 입찰가는 현장 조사 및 임장 활동을 통해 주변 시세를 재확인하고, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.