나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2807 [1] 경기도 양주시 장흥면 부곡리 151 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 북곡리 소재 '부곡1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 동측 인근으로 버스정류장이 소재하나 노선 및 배차간격 등을 고려시 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 인접토지 대비 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설(사무소) 및 창고 건부지로 이용중임.
기호(3) 인접토지 대비 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.
기호(5)(7) 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로, 공부상 지목 및 현황 도로로 이용중임.
기호(6) 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로, 지목 주차장으로 부속토지로 이용중임.
기호(8) 인접토지 대비 평탄한 부정형 토지로 공동주택(기숙사) 및 창고 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로에 접함.
기호(3) 동측으로 기호(5)도로에 접함.
기호(5)(7) 본건이 현황도로임.
기호(6) 동측으로 기호(7)도로에 접함.
기호(8) 북동측으로 기호(7)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 생산관리지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(부곡1지구), 중로3류(폭12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.
기호(3)(5)(6)(8) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(부곡1지구), 중로3류(폭12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.
기호(7) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(부곡1지구), 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 제2종근린생활시설(사무실)로,(사용승인일:1996.12.27)
외벽: 돌붙임마감 등
창호: 하이섀시창호 등임.

기호(4) 조적조 및 철근콘크리트조 경량판넬지붕 단층 건물로 제2종근린생활시설(사무실)로,(사용승인일:2003.12.03)
외벽: 몰탈위페인트마감 등
창호: 하이섀시창호 등임.

기호(9) 벽돌구조 및 일반철골구조 경량판넬지붕 단층 건물로 공동주택(기숙사) 및 창고로,(사용승인일:2003.12.24)
외벽: 몰탈위페인트마감 등
창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

기호(2) ① 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)로 기재되어 있으나. 외관상 주거용 이용으로 보여지며, ② 창고로 이용중인 것으로 외부관찰됨.
기호(4) 근린생활시설(사무실, 숙소, 창고, 화장실 등)임.
기호(9) 공동주택(직원휴게실, 직원숙소, 화장실 등) 및 창고(정비소)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 설비를 갖춤.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호(2) 건물은 등기사항전부증명서상 단독주택이나 일반건축물대장상 제2종 근린생활시설(사무소)로 용도변경되었는 바 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경2807 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 장흥면 부곡리 151

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 5,251,096,980원

토지 면적: 5,271.00㎡ (약 1,594.48평)

건물 면적: 739.12㎡ (약 223.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 186.00㎡ (약 56.27평)

1.4. 매각 조건

매각 방식: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 부곡리 소재 '부곡1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입은 가능합니다. 동측 인근으로 버스정류장이 소재하나, 노선 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로

기호(1) 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설(사무소) 및 창고 건부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

기호(5)(7) 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로, 공부상 지목 및 현황 도로로 이용 중입니다.

기호(6) 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로, 지목 주차장으로 부속토지로 이용 중입니다.

기호(8) 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형 토지로 공동주택(기숙사) 및 창고 건부지로 이용 중입니다.

기호(1) 토지는 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로에 접하며, 기호(3) 토지는 동측으로 기호(5) 도로에 접합니다. 기호(6) 토지는 동측으로 기호(7) 도로에 접하고, 기호(8) 토지는 북동측으로 기호(7) 도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 생산관리지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(부곡1지구), 중로3류(폭12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

기호(3)(5)(6)(8) 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(부곡1지구), 중로3류(폭12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

기호(7) 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(부곡1지구), 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 정삼선(1982년 보존)에서 제일여객자동차주식회사(2003년 이전)로 이전되었습니다.

건물 등기부상 소유권은 제일여객자동차주식회사(2003년 보존)입니다.

등기부채권 총액은 8,634,174,734원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2014년 1월 28일 접수된 서울도시가스주식회사 근저당권입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

확인된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 양정석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-12

대항력: 없음

* 임차인: 엄은영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-05

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다.

물건 자체는 제2종근린생활시설(사무실, 숙소, 창고, 기숙사 등)로 활용 가능하여, 해당 지역 내에서 필요한 시설 수요를 충족시킬 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 특정 업종의 상권을 형성하기보다는 지역 생활권 내의 수요에 의존하는 형태의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 환경이 복합적이므로 특정 편의시설에 대한 직접적인 정보는 제한적입니다. 다만, 지역 내 주택 및 근린생활시설이 존재하므로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 경매를 통해 소멸됩니다.

확인된 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수할 임차인 관련 부담은 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물(2)의 경우, 등기사항전부증명서상 단독주택으로 기재되어 있으나 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 용도 변경된 이력이 있습니다. 실제 이용 상태와 공부상 내용의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

감정평가서상 제시외 건물인 세차설비는 평가에서 제외되었으나, 경매 시 일괄 매각될 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

건물의 노후화 정도 및 유지보수 필요 여부에 대한 현장 확인이 요구됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 대한 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

다만, 본건은 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 지역 개발 및 환경 관련 규제 사항을 사전에 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 장흥면 부곡리 소재 근린생활시설 및 토지로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 5,251,096,980원으로, 총 등기부채권액(8,634,174,734원) 대비 비교적 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

권리상 인수 부담이 전혀 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없는 것으로 확인되어 권리 분석상 안전한 물건입니다.

주변 환경이 다양한 용도로 혼재되어 있어 특정 상권으로서의 강점은 제한적일 수 있으나, 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 반드시 유의하여 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 완전한 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 없습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 활용 가치가 높은 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있어, 자체 개발 또는 다용도 활용 가능성이 높습니다.

* 유동화 물건의 선점 기회: 유동화된 물건은 시장에 흔히 나오지 않는 경우가 많으므로, 가치를 선점할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 발전과 함께 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원인 점을 감안할 때, 최저 매각 가격인 5,251,096,980원을 기준으로 산정됩니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태, 주변 시세, 향후 활용 계획, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

통상적으로 이러한 물건은 최저 매각 가격 대비 100% ~ 120% 범위 내에서 입찰이 이루어지는 경향을 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.