나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72656 [1] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 7층 706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕계중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중고 규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 7층 706호, 8층 801호,802호,805호,806호, 9층 901호, 902호,903호,905호로서 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경72656 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 성동신용협동조합입니다.

1.2. 물건 명세

본 건은 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 7층 706호에 소재한 오피스텔입니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 22.15㎡(약 6.70평)이며, 해당 토지에 대한 지분은 22.1513㎡입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

1.4. 건물 정보

건물 면적은 61.67㎡(약 18.66평)이며, 건물 지분 또한 61.67㎡입니다. 제시외 건물 면적은 없습니다.

1.5. 매각 대상

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '덕계중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 중소 규모 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재된 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2020-01-03) 및 소유권 이전 등기(2020-09-11, 주식회사베스티노) 기록이 있습니다. 또한, 근저당권(성동신용협동조합, 2020-09-11, 50,000,000원)이 말소기준권리로 등재되어 있으며, 이 근저당권은 말소 예정입니다. 신탁(교보자산신탁주식회사), 압류(양주시) 이력이 있으며, 현재 진행 중인 임의경매(성동신용협동조합, 2025타경72656) 개시 결정 등기가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 을6(2020-09-11) 근저당권(성동신용협동조합, 금50,000,000원)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 양주시는 준공업지역으로, 다세대주택, 중소규모 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상권 형성

인근에 덕계중학교가 있으며, 근린상가 등이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 다만, 지역 특성상 주거 및 업무용 오피스텔보다는 공장, 창고 등의 비중이 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 용도 및 상태

본 건은 2019년 10월 사용승인된 오피스텔로, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 건은 공동담보 물건으로, 관련 특이사항 및 주의사항은 물건명세서상 명확히 기재되지 않았으나, 공동담보에 따른 추가적인 권리 관계를 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 미확인 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 지상권의 구체적인 내용 및 현황이 확인되지 않아 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점도 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 주거용으로 이용 중입니다. 주변 환경은 복합적인 용도의 지대로 형성되어 있으며, 교통 및 도로 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상 등은 추가 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

본 건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 주거용 오피스텔로 이용 가능하다는 장점이 있습니다. 감정평가액(207,000,000원) 및 최근 유사 물건의 실거래가(2024년 7월, 61.67㎡ 기준 209,720,000원)를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 207,000,000원입니다.

가장 유사한 조건의 최근 매매 사례는 2024년 7월 26일에 거래된 61.67㎡(약 18.66평) 면적의 7층 오피스텔로, 209,720,000원에 거래되었습니다.

다른 거래 사례로는 2025년 9월 15일에 거래된 62.04㎡(약 18.77평) 면적의 10층 오피스텔이 137,000,000원에 거래되었으나, 이는 상대적으로 낮은 가격입니다.

2024년 4월 22일에 거래된 84.78㎡(약 25.65평) 면적의 10층 오피스텔은 230,000,000원에 거래되었습니다.

임차인 인수 보증금이 0원으로, 낙찰 후 추가 인수 비용이 없는 점을 고려하면, 감정가 수준 및 유사 실거래가를 바탕으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 215,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.