나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72690 [1] 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 602동 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 ""광숭초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 중 3층 302호로서
외벽: 몰탈위 페인트 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 하이샤시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비,
지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측으로 노폭 약 12~15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역,
배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상의 사건번호는 의정부지방법원 2025타경72690 (1)입니다.

해당 물건의 소재지는 경기도 양주시 삼숭동 688, 양주자이아파트 602동 3층 302호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 225,000,000원이며, 토지면적은 56.20㎡ (약 16.99평), 건물면적은 84.92㎡ (약 25.69평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 김OO이며, 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 양주자이아파트 6단지 내 602동 3층 302호입니다.

주변은 "광숭초등학교" 서측 인근에 자리하며, 아파트 단지와 더불어 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적으로 양호한 편입니다.

아파트 단지는 2006년 4월 13일에 사용 승인되었으며, 총 10개 동에 745세대로 구성되어 있습니다. 건물은 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 총 주차 대수는 453대(지상 12대, 지하 25대)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 농협은행의 가압류(2024년 4월 16일 접수)입니다.

그 외 서울북부지방법원 및 서울중앙지방법원의 다수 가압류 등기가 존재합니다.

등기부 채권 총액은 84,761,741원으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김성주

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 22일

* 배당신고일자: 2025년 7월 7일

* 대항력: 있음

임차인 김성주 씨는 전입일자(2022.01.17)가 말소기준권리(2024.04.16)보다 선행하므로 대항력을 갖추고 있습니다.

이에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

하지만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으며, 임차인이 배당 신고를 한 점으로 보아 경매 절차를 통해 보증금이 배당될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 직접적인 소통 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 6월부터 7월 사이 본건과 동일한 면적(84.92㎡)의 양주자이(6단지) 아파트 실거래가는 약 212,500,000원에서 220,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

평균 매매가는 약 217,167,000원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 225,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 소폭 높은 편입니다.

최근 전월세 정보 분석 결과, 2026년 5월~6월 기준으로 84.92㎡ 면적의 경우 보증금 17,000만원~18,000만원의 전세 거래가 있었으며, 월세는 0원인 경우가 많았습니다.

74. 88㎡ 면적에서는 보증금 9,000만원, 월세 50만원으로 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 광숭초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

단지 주변에 버스정류장이 있고 차량 접근성이 좋아 교통이 편리합니다.

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김성주 씨의 보증금 250,000,000원이 낙찰 후 전액 변제되지 않을 경우, 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 배당 결과에 따라 변동될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 예비 조사 결과, 본건 인근에 명확하게 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2006년 준공된 아파트로, 일부 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 양주자이아파트 602동 3층 302호로, 입지, 교통, 교육 환경 등에서 비교적 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 소폭 높게 책정되었으나, 시세 대비 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 250,000,000원에 대한 인수 여부는 경매 절차의 배당 결과에 따라 달라지므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적이나, 만일의 경우를 대비해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양주자이 아파트 단지의 인프라 및 커뮤니티 시설 이용 가능.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 광숭초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 편리한 교통 접근성 (차량 및 대중교통).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 225,000,000원

* 최근 실거래가 평균 (84.92㎡, 2026년 6-7월): 약 217,167,000원

본 물건은 3층으로, 최근 실거래가 평균(8층, 13층, 15층) 대비 낮은 층수입니다.

또한, 대항력 있는 임차인 김성주 씨의 보증금 250,000,000원이 존재합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 근거하여 임차인 보증금 전액이 배당될 것으로 가정하고, 낮은 층수와 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 215,000,000원

본 입찰가 범위는 최근 시세, 감정가, 층수, 그리고 임차인 보증금 관련 정보를 종합적으로 고려한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 배당표 확정, 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 그리고 임차인과의 협상 결과 등을 반드시 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 만약 임차인 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 예상 입찰가는 대폭 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.