나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12874 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 608-39 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '방아골종합사회복지관' 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선
(방학역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후면""지적 및 건물개황도""참조

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙지붕 지하: 1층 / 지상: 1층 건물로서,
(사용승인일: 1982.06.26)
외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

공부상 단독주택으로 이용중임. (후면""내부구조도""참조.)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도""참조.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12874 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

감정가: 846,302,940원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 608-39

용도: 단독주택

토지면적: 172.00㎡ (약 52.03평)

건물면적: 165.94㎡ (약 50.20평)

건물 제시외면적: 2.00㎡ (약 0.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 1982.06.26

구조: 연와조 (벽돌구조)

지붕: 세멘와즙 (기와)

외벽: 적벽돌

창호: 샷시

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '방아골종합사회복지관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 방학역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 주변 개발 계획

최근 서울시는 도봉구 방학동 일대에 2,800세대 규모의 대단지 주거단지를 조성하는 신속통합기획(신통기획)을 확정하였으며, 이는 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됨. 또한, 방학동 618번지 일대가 모아타운 후보지로 선정되어 다세대 빌라 밀집 지역의 정비 사업이 추진될 예정임. 이러한 개발 계획은 지역의 가치를 상승시킬 잠재력이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2025-07-07 접수된 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(채권자: 문상순, 권리금액: 85,000,000원)임. 이 권리보다 선순위의 권리는 말소될 예정이며, 경매로 인해 소유권 및 기타 부담이 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이심범

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-18

확정일자: 2018-06-18

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2025-07-14.

3.3. 권리분석 종합 의견

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이심범 씨가 존재함. 전입일자 및 확정일자가 2018년 6월 18일로, 말소기준권리(2025년 7월 7일)보다 앞서므로 대항력이 있음. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 있음을 시사함. 그럼에도 불구하고, 낙찰 시 임차인의 보증금 3,500만원을 인수해야 할 가능성을 염두에 두고 입찰에 임해야 함. 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보는 대부분 다세대 주택이며, 본건의 용도인 단독주택과는 차이가 있음.

* 2026년 7월 18일 거래된 방학동 651-30 경서빌 (다세대, 전용면적 29.98㎡): 18,500만원

* 2026년 7월 9일 거래된 방학동 264-1 젬스톤타운E동 (다세대, 전용면적 47.88㎡): 22,300만원

* 2026년 7월 6일 거래된 방학동 688-4 샤인빌 (다세대, 전용면적 50.98㎡): 31,000만원

주변 다세대 주택들의 거래 가격대는 전용면적 30㎡ 내외가 1.8억원대, 48㎡ 내외가 2.2억원대, 51㎡ 내외가 3.1억원대로 형성되어 있음. 이는 주변 지역의 전반적인 주택 가격 수준을 파악하는 데 참고가 될 수 있으나, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교는 어려움.

4.2. 주변 개발 호재

방학동 일대는 신속통합기획(신통기획)을 통한 대규모 주거단지 조성 및 모아타운 후보지 선정 등 도시 정비 및 개발이 활발히 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 방아골종합사회복지관, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통시설

지하철 1호선 방학역이 근거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

5.3. 주거환경

주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이심범 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 3,500만원을 인수해야 할 가능성이 있으므로 권리분석 시 신중한 검토가 필요함.

6.2. 건물의 노후화

건물 사용승인일이 1982년으로 노후화되어 있어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 토지이용계획 제한

제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등 도시계획에 따른 건축 규제가 적용될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 방학동에 위치한 단독주택으로, 방학역 역세권에 포함되어 교통이 편리하고 주변 개발 호재가 있는 지역임. 1982년에 건축된 단독주택으로 노후화가 진행되었으나, 토지 면적이 172㎡로 비교적 넓어 활용 가능성이 있음. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 높으나, 낙찰 시 보증금 인수 여부를 최종적으로 확인해야 함. 주변의 재개발 및 모아타운 추진은 향후 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 방학역 도보 접근 가능한 역세권 단독주택

* 개발 호재: 방학동 일대 신통기획 및 모아타운 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 넓은 토지 면적: 172㎡의 토지 면적으로 재건축 또는 증축 등 활용 가능성

* 양호한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

감정가: 846,302,940원

주변 다세대 주택 시세 분석 결과, 전용면적 30~50㎡ 내외의 다세대 주택이 1.8억~3.1억원 수준에서 거래되고 있음을 확인하였으나, 본 물건은 단독주택으로 직접 비교는 어렵습니다.

감정가는 8.46억원이며, 토지 가치를 중심으로 평가될 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 3,500만원 인수 가능성을 고려하되, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 감안하면 배당 가능성을 높게 볼 수 있습니다.

현재 시점에서 주변 유사 물건의 거래가와 본건의 감정가, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가의 90% ~ 100% (7.6억원 ~ 8.5억원)

* 적극적 접근: 감정가의 100% ~ 110% (8.5억원 ~ 9.3억원)

최종 입찰가 산정 시에는 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 예상되는 명도 비용, 그리고 권리 관계에 대한 법률적 검토를 더욱 심도 있게 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.