나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12865 [1] 서울특별시 강북구 번동 136 번동솔그린아파트 104동 17층 1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 ""서울번동초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 제반 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 지하: 2층, 지상: 20층 건물 내 제104동 제17층 제1704호로서,
(사용승인일: 1999.09.16)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 개설된 도로를 통해 인접 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

강북구 번동 136: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12865 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 번동 136 번동솔그린아파트 104동 17층 1704호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 59.82㎡ (약 18.10평)

* 토지면적: 19.19㎡ (약 5.80평)

* 감정가: 445,000,000원

1.2. 감정평가 요약

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 지하 2층, 지상 20층 건물 내 104동 17층 1704호

* 사용승인일: 1999년 09월 16일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 서울번동초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 아파트 단지 내 개설된 도로를 통해 인접한 공도와 연계됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 접도 조건: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 토지 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 상 권리 현황

* 소유권보존: 김 (1999-10-22)

* 소유권이전: 이 (2006-12-08)

* 소유권이전: 정 (2016-11-15, 매매)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2016-11-15, 96,290,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 국민은행 (2017-04-24, 62,530,000원)

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2020-10-30, 180,000,000원)

* 근저당: 행복드림금융대부주식회사 (2021-01-29, 39,000,000원)

* 근저당: 행복드림금융대부주식회사 (2021-04-20, 52,000,000원)

* 근저당: 행복드림금융대부주식회사 (2021-10-14, 39,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-07-04, 10,704,418원)

* 임의경매: 행복드림금융대부 (2025-07-08, 96,524,186원)

* 압류: 강북구 (2025-08-25)

* 등기부채권 총액: 479,524,418원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

* 본건의 말소기준권리는 2016년 11월 15일자 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

* 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(을구 근저당, 임의경매, 갑구 가압류, 압류 등)는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 권리 여부

* 현재 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 물건명세서에 '지상권개요: 비고:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 및 인수 여부에 대한 정보는 없습니다. 통상적인 해석상 인수 대상 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 정보

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금 총액이 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

* 서울번동초등학교를 중심으로 형성된 주거 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 단지 및 주거 환경

* 본건은 번동솔그린아파트 단지 내에 위치하며, 총 4개동, 380세대로 구성되어 있습니다.

* 아파트 사용승인일은 1999년 9월 16일이며, 본건은 20층 건물 중 17층에 해당합니다.

* 아파트 전용면적은 59.82㎡ (약 18.10평)입니다.

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 총 주차 대수는 311대(지하 기계식 246대, 지상 기계식 65대)이며, 세대 당 주차 대수는 약 0.81대 수준입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 건축물 노후 및 유지보수

* 1999년 준공된 아파트로, 2026년 현재 27년차를 맞이하여 노후화가 진행되었습니다.

* 향후 단지 전체의 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 지역 내 개발 제한 및 규제

* 본건이 위치한 지역은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로, 소로1류 및 소로3류에 해당하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 규제가 적용됩니다.

5.3. 기타 잠재 리스크

* 건물 제시외 면적은 0㎡로, 불법 건축물 등과 관련된 문제는 없을 것으로 파악됩니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 강북구 번동에 위치한 아파트로서, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차를 통해 깔끔하게 정리될 것으로 예상되어 권리 관계가 매우 안전한 물건입니다.

* 다만, 건축된 지 27년이 경과한 아파트라는 점과 지역에 적용되는 다양한 도시계획 규제 사항을 신중하게 고려할 필요가 있습니다.

* 전반적으로 안정적인 권리 관계와 서울시 내 아파트라는 점을 감안할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 충분한 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 서울시 내 아파트로서의 기본적인 자산 가치 상승 기대.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 인한 명확한 소유권 확보 가능.

* 편리한 생활 환경: 초등학교 및 근린생활시설 인접으로 주거 만족도 높음.

* 시세 차익 가능성: 적정 가격으로 낙찰 시 향후 시세 상승 잠재력 보유.

8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 445,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 5월, 84.6㎡ 기준, 1000만원 단위):

* 18층: 597,000,000원 (약 7,057,000원/㎡)

* 2층: 560,000,000원 (약 6,619,000원/㎡)

* 11층: 590,000,000원 (약 6,974,000원/㎡)

* 해당 아파트 단지 내 84.6㎡ 면적의 평균 실거래가(약 6,883,000원/㎡)를 본건 전용면적 59.82㎡에 적용하여 추정한 시장 가격은 약 411,664,000원입니다.

* 또한, 18층 매매 사례(597,000,000원)를 본건 면적(59.82㎡)으로 단순 환산 시 약 421,400,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(445,000,000원) 대비 시장가 추정치(약 411,664,000원 ~ 421,400,000원)를 고려할 때, 본건의 낙찰가는 감정가의 90% ~ 97% 수준에서 형성될 수 있습니다.

* 안전한 권리 관계, 양호한 입지 조건, 그리고 합리적인 시장 가격을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 입찰가는 420,000,000원에서 430,000,000원 사이로 예상됩니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.