나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51697 [1] 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""서울광진초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철5호선 ""아차산역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제301호로서
(사용승인일 : 2020.08.20.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 1은 현황 오피스텔(주거용)로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)~3)은 인접토지와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로 현황 도시형생활주택단지형다세대(20세대), 업무시설(오피스텔-8호), 근린생활시설(5호) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 자양로와 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 자양로33길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호2) : 도시지역 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호3) : 도시지역 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51697 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층 301호

용도: 오피스텔 (주거용 이용 추정)

건축년도: 2020년 8월 20일

감정가: 260,000,000 원

토지면적: 12.18㎡ (약 3.68평)

건물면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "서울광진초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "아차산역"이 근거리에 소재하여 교통 이용이 편리합니다.

남동측으로는 노폭 약 25미터의 자양로, 북동측으로는 노폭 약 4미터의 자양로33길과 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

특이사항: 선순위임차권, 공동담보, 대항력 있는 임차인

등기부상 권리 현황:

말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사신한저축은행 외 1명, 2023.09.27. 접수, 500,000,000원)

말소되는 권리: 을2 근저당권, 갑5 가압류, 을3 주택임차권, 갑6 강제경매 등

인수되는 권리:

을구3번 주택임차권 (이새봄, 220,000,000원)은 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 220,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2023-04-07

* 확정일자: 2023-03-17

* 배당신고일자: 2025-04-28

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 중 전부 또는 일부를 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (임대미상임)

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치한 오피스텔로, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역에 속해 있습니다.

인근에 서울광진초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철 5호선 아차산역을 통해 도심 등 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

건물 자체는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 형태입니다.

주변 상업 시설은 일반적인 근린 생활 시설 수준으로, 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울광진초등학교 인접

* 교통: 지하철 5호선 아차산역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 건물 내 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 주차장 등 구비 추정

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 220,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 채권 총액이 상당하므로 전액 배당 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건이 다른 채무와 공동 담보로 제공되었을 가능성이 있어 추가적인 위험 요소가 있을 수 있습니다.

* 임대 정보 미확인: 임대 조건 및 현황이 명확히 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호한 편입니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 220,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

감정가 260,000,000원 대비 최근 실거래가(215,000,000원)를 고려할 때, 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

임차인 보증금 인수 여부를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로서 건물 노후도가 낮아 투자 가치가 있습니다.

* 지하철 5호선 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 대항력 있는 임차인 문제가 해결된다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 인근 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매가: 215,000,000 원 (2024년 4월, 4층)

* 감정가: 260,000,000 원

* 대항력 있는 임차인 보증금: 220,000,000 원 (잔액 인수 가능성 있음)

* 인수 보증금은 제외하고 산정합니다. 최근 실거래가를 고려하되, 신축 건물 가치와 임차인 위험 부담을 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 시세 및 건물의 신축 연도를 고려할 때, 현재 감정가보다는 낮게, 최근 실거래가보다는 약간 높게 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 위험(임차인 보증금 인수)을 고려하여, 실제 입찰가 산정 시에는 해당 위험액을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 평가가 선행되어야 합니다.

* 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 230,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다는 높지만, 감정가보다는 낮으며, 임차인 보증금액을 간접적으로 고려한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.