나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51732 [1] 서울특별시 성동구 금호동1가 633 벽산아파트 205동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 금호동1가 소재 ""금호고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(5호선, 신금호역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 20층 건물 내 11층 1102호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2019-12-26)(접합) 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51732 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 금호동1가 633 벽산아파트 205동 11층 1102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,500,000,000원 (십오억원)

* 토지면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

* 토지지분: 45.72㎡ (약 13.83평)

* 건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 건물지분: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 성OOOOOO (성내새마을금고)

* 건축년도: 2001년 12월 (사용승인일: 2001-12-03)

* 아파트 단지 정보: 총 20개동, 1707세대

* 본건 층수: 11층 / 총 20층

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 금호동1가에 위치하며, 금호고등학교 남동측 인근입니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 신금호역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 금호고등학교, 금호초등학교, 무학여고 등 다수의 학교가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 상가와 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 차량 이동 시 대형 마트 등 쇼핑 시설 접근성도 양호합니다.

* 의료시설: 근거리에 병원 및 의원 등 다양한 의료 시설이 위치하고 있습니다.

* 공원: 응봉공원, 금호산 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 27일 접수된 성내새마을금고 근저당권 (을9) 입니다.

* 기타 권리 현황:

* 2004년 10월 26일: 박영순 소유권이전 (갑2)

* 2013년 2월 20일: 정구영 소유권이전 (갑5)

* 2014년 11월 14일: 임공빈 외 1명 소유권이전 (갑6)

* 2017년 5월 29일: 노정희 공유자전원지분전부이전 (매매) (갑7)

* 2023년 7월 27일: 성내새마을금고 근저당권, 채권최고액 960,000,000원 (을9) - 말소기준권리

* 2024년 5월 24일: 주식회사동양잉크 근저당권, 채권최고액 500,000,000원 (을11)

* 2025년 5월 7일: 성동구(서울특별시) 압류 (갑8)

* 2025년 7월 7일: 성내새마을금고 임의경매개시결정 (채권액 812,157,360원) (갑9)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요만 명시되어 있으며, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 권리관계상 긍정적 요소입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 금호동1가 지역은 성동구 내에서 생활 편의시설과 교통망이 잘 갖춰진 대표적인 주거 지역입니다.

* 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 인프라가 충분합니다.

* 학교와 공원 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 신금호역을 통한 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 지역 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주차: 총 458대의 주차 공간(지상 12대, 지하 39대)을 확보하고 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 47대가 설치되어 있습니다.

* 단지 규모: 20개동, 1707세대의 대규모 아파트 단지로 관리 운영이 안정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 제3종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 및 제한 사항은 성동교육청에 최종 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축선 지정(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴) 사항이 있습니다.

* 건축물 노후도: 2001년 사용승인된 아파트로, 약 25년 경과되었습니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미확인 사항:

* 건축물 현황상 제시외 건물 면적은 없습니다.

* 임대 관례 및 기타 상세 내역은 미상입니다.

* 권리 분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권 개요'가 언급되었으나, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성동구 금호동1가에 위치한 벽산아파트 205동 11층 1102호로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 주거 가치가 높은 물건입니다. 감정가 15억원 대비 최근 실거래가가 더 높게 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 교육환경보호구역 등 일부 토지이용 제한 사항과 건물의 노후도는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 권리관계상 인수 부담은 없으나, 지상권 관련 미확인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 핵심 지역(성동구)에 위치하며, 지하철 5호선 신금호역을 통한 우수한 교통망을 자랑합니다.

* 금호동 지역의 꾸준한 주거 수요와 잠재적 가치 상승 기대감이 높은 곳입니다.

* 최근 실거래가 분석 시, 감정가 대비 낮은 수준에서 투자가 가능할 여지가 있습니다.

* 1700여 세대의 대규모 단지로, 안정적인 주거 환경과 관리 시스템을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,500,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(84.82㎡)의 물건이 2026년 7월 10일 1,820,000,000원에 거래되었습니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 가치를 반영한 입찰 전략이 중요합니다.

* 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 1,600,000,000원 (십육억원) 수준으로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 높고 최근 거래가보다는 낮은 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.